关于蒙城现阶段房事的谈话整理

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关于蒙城现阶段房事的谈话整理

之前应将军的要求，写了一段，可惜，什么都说了，看明白的不少，看不明白的更多，没办法，人傻不被宰，天理不容吧，该死的继续骂吧，除了自己的白吃还能证明什么呢？看的懂得，明白一个是一个，有人觉得有价值就可以了。

现阶段，对于很多人来说，是十多年难得一次的置业机会，而对于另一部份人来说，则是被人忽悠去接最后一棒，最后赔光身家，沦落社会底层无法翻身的时期。人和人不同，彼之砒霜，吾之甘露。到底是什么样的，还是看人。

你有多少钱，能借到多少钱，你每个月能省下多少钱，买房子的目的是为了投资还是消费，人均打算多少平米才合适。这几点综合下来，再配合现在的经济政策和经济状况，接着分析未来的经济走势和与之配套的经济政策会是什么，才能找到自己最合适的答案。
好的地产经纪，是几十年的生意，作的是人脉，而那种过江龙捞一票的，则是到处打广告，花钱自我吹嘘，除了坑蒙拐骗之外，就是尽力的要炒作，成交赚经济费的同时，至于买主以后赔了赚了，负资产，家庭悲剧，和他们有个鸟关系。
过江龙，害人害多了，以后自然干不了这一行，改行啦，回国啦，都可以，钱赚到了就好。年纪不大，来加拿大不过三四年，侃侃而谈加拿大房产一片飘红，自己如何金牌经济的，很奇怪他们都能忽悠到什么人，不会100%都是吹牛的吧。
所以，碰到好的经济，一定会先深入了解你的情况再作定论，而碰到过江龙，则会先恭维你，然后再吹嘘自己，接着再说现在买不到以后更买不到，买到了闭着眼睛都财源滚滚了……

哈哈儿不是那种买不起房的苦B屌丝，也不是那种对投资收益之类如何算帐一无所知的，上班的时候考虑过买房子，找店啥的，也接触过很多经济，最近又一直在看这个市场，相信还是有点发言权的。


买房子，是为了什么呢？自己住，还是指望靠房子增值不劳而获呢？自己住，最重要的因素，是宽敞舒适，还是地段好，孩子学区好呢？
这些问题，是首先需要自己回答的。自己住，租房成本和自住，又有多大的差别呢，我们对比一下。
100平米左右，5个半（三居室）公寓，根据地段不同，房屋新旧等因素，现在在蒙特利尔，月租大致在800到1500之间。而现在，这样的公寓出售，价格则在十七八万到三十几万之间。对于租客来说，租金可能不包含电费，但基本都包括了地税，学校税和取暖，管理费（Condo fee），而业主，则要自己支付所有费用，再加上银行按揭贷款。
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这是一个典型的新公寓，价格21万，看贷款计算器我们可以知道，现在20%首付的话，月供款大约820，再看下面，大约有4000左右的各种开支，合计的话，月开支差不多1100，和附近类似公寓出租的价格相比，略高，但高的不多。
当然，公寓比较麻烦，大家国内鸽子笼住腻了，来加拿大要住别墅的话，附近区域，多地下室和车库的plain-pied，价格就要翻倍了，类似这个：http://immo.lespac.com/immobilier-ac...WcpZZ18WWgrZZ7
可以从贷款计算器中算出，现在大致月供1700，加上类似面积和市政评估价的房子的月支出大约700，也就是说，月总开支在2400左右。
当然，plein-pied最贵的是地，如果往城市外圈走，到了montreal nord，或者montreal est，20多万的一把一把的，出了岛，房龄久，保养不好的，便宜的很多。但这类地方，一则交通费用高，二则生活不便利。能够10分钟骑自行车从Green field park骑到DT的神人当然什么地方都行了。
Plein-pied，要打理前后院子，还要保养房子，各种税费保险也高，所以，要住大房子，首先要有经济能力。而好处则是一般独栋多的社区，平均收入高，周边的人文环境和安全等，都比公寓集中区好了很多，可以说物有所值，一分钱一分货。
那么，有的人说，我以房养房行吗？买一栋楼，出租来赚自己的房租。当然可以，但这样的房子可不便宜，比如这个
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我们可以看到，楼上5个半（三居室）出租的收入只有850，而月供大约是2270，对比上一个房子，考虑到税费和电费等费用，实际上，出租的收入，仅仅够支付多出来那部分的开支而已，要说能赚多少，要说能养整套房子，难呀。也就是说，房东自己住一半，开支还是2000多一个月。出租单位都是这样，多一套，价格就贵上去，最后也只是能达到房租cover多出来的部分开支，要靠几套房子的房租来支付整栋房子的开支，首付比例就需要很高。
而另一方面，multi-plex多的地方，社区比全是plein-pied的地方，差的不是一点半点，你要是买房子顺便买了个一大家子阿拉伯人房客的，那就有的你遭罪了。所以，以房养房，难。这里有法律保护租客，房东不容易当。

下面，再说一种情况，就是国内大款，要过来住大别墅的，好的大maison，比duplex贵是必须的，首先居住面积差不多，其次院子更大，社区更好。更贵，也是物有所值。比如这个：
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的情况，目的和承受能力。

如果，能够承担高的首付和每月高额的开支，买大maison肯定是很好的选择，甚至说，现在是非常好的机会，因为市场的心理预期，是加息和房价涨不上去了，所以在市场的高点，很多大maison才进入市场，而平时，住这个的都是成功人士，业主并不缺钱，否则，每月就是不付按揭，费用也不低。如果不是预计市场处于高点，那就自己住着，享受着，而不是急于卖房。
好房子，特高档的那种，反而现在很适合下手，因为市场低谷期，这种房子很少在市场出现，就是有，价格也没跌，那么，与其等着，那不如早点动手，早住早享受。
Plein-pied的情况也差不多，但plein-pied小家庭或者老人住的，会因为各种情况，比如工作调动，比如老人辞世而进入市场，相对大maison，小家庭住的少。所以，现在有很多放盘的好机会，但不代表以后如果市场调整就没人卖了，还是能买得到的，可以持币观望，但需要紧盯市场。

Multi-plex的泡沫是最大的，大部分人都是拿着贷款买的，租金收入不足以支付按揭，而一旦房地产市场调整，利率提高则月供增加，费用增加的同时，还有可能遇到美国经济复苏，人口南下，空置率提高，房租难以提高的双重打击，到最后房东无法还贷，而不得不拍卖。还有一点，就是这种房子不是好区，带孩子住，对孩子不好。不住那，又不知道租客怎么胡闹，两头麻烦。
公寓市场泡沫反而小，未来经济复苏，现在租房的人很多会购买物业，则价格较低的公寓是首选，公寓有大批潜在购买者。好的公寓，地点好不愁租不出去（地点不好另说），而经济复苏，也是公寓租客从坏区向好区移动的，所以，先买个好区的公寓自住，回头可以出租，然后再买大房子住。（当然，前提是位置好。）

加拿大还有一个问题，就是加元贬值，如果需要卖掉国内的房子来买，那就需要考虑汇率，而加元跟随油价下跌而贬值，现在已经比较明朗了。
大趋势应该是加元贬值，加拿大制造业和旅游业复苏，蒙特利尔经济复苏显著，但部分人口南下美国找工。

说的这么明白了，不知道会不会还有人说看不懂，看不懂算了吧，找那种特能恭维你的经济去吧，他现在哄得你舒服，未来，你就受着吧。