ZT：蒙城15年炒房之路 --

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ZT：15年炒房之路

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今年10月1号是我们家值得庆贺的日子：首先来这里整15年了，其次我炒房的帐户上刚好有了100万。

15 年前，我来自祖国的首都。来这里之前，我们都是外企的白领，工资发得都是以美元计的。尽管工资比起中国现在来不高但那时已经很高了。外企工作多年后，出国次数很多，接触外面世界机会就多。感觉到外面的生活比国内精彩很多，就有了移民的想法。很快就付诸行动，这就有了在这里精彩的15年。

刚到这里时，满怀信心，认为凭我们在外企的经验和不错的英语，找个工作还是没有问题的。确实，老婆比我幸运很快找到了一份工作，薪水不高，但足够养活全家。我找了大半年多，工作的事情没有任何头绪，心里有些气桵。不过在找工作过程中，也接触了一些早来的移民，说倒卖房屋如何如何，让我有些心动。因为我们带了一些钱，老婆有了份养家的工作，也就没有睡马路，吃不上饭的窘境。所以就把这想法和老婆说了，没想到一拍即合。这可能得益于老婆，一直在外企工作，见多识广的缘故。

想法有了，就寻找投资的目标。当时钱不太多，就盯上了拍卖房。便宜！然后挑房子状况比较好点儿的下手，然后简单装修，我是一个比较HANDY的人很多事情都自己做了，这省下不少钱。然后倒手卖掉，这样折腾了一年。到了年终净赚了一万多。钱不多但在那时感觉也可以了。就这样翻来覆去的折腾，到2004年底在我的手中有了四、五套房子，当时的价值在7、80万左右的样子。有的房子出租，没有出租的就闲置在那里。当时现金流很紧，到了2005年底有了坚持不下去的感觉。最后，实在没有办法在那年底卖了一栋房子，手里有了活钱。没想到的是到了2006年，房价每天都在涨，老婆和我都兴奋得不得了。老婆撑不住气，就催我赶快出手把。别看我，捣腾房子这么多年实际上都是靠辛苦吃饭，也不知道这种涨的势头什么时候停止。不过，我也有点经验，就是看看2-3个月的销售变化，如果一直在涨就不卖，如果看到基本平，没有太多变化就出手卖。用这种最低级的判断，我在2007年4月份之前，把手中的4套投资房全部出售。

2008年后经济危机来临，我又投资的几套房产，有赔有赚。直到今年10月，账户有了炒房得到的100万。我就不再投资房产了。其原因嘛很简单，想再现2007年的辉煌不现实了；自己这几年折腾得也身心疲惫了。

回顾这15年的倒房经历，有这么几点想法：

1．正常年景倒房混个吃喝没有问题，挣大钱不容易。看看我15年，挣了100万，但2007那一年挣的超过80%。省下的不到20%被14年除，就很容易的得到每年收益是多少。

2．如果你没有事做，捣腾房子出租什么的，挣个吃喝应该没有问题，但别想着挣大钱。因此，能找到一个好点儿的工作就不用再折腾这个，尤其现在房价高起的时候。

3．没有其他好投资渠道，买投资房从长期来看应该是货币保值的手段。尤其在存款利率如此之低的情况下。

一点儿建议：

1．买投资房，首期交的越少越好。如果5%能拿下最理想。原因是：如果你买30万房子投资，首付只有15000元。假如某年的通货膨胀率为2%，房子增值也是2%。通货膨胀只影响你的15000元。但房子的涨价是影响你30万的房产。最终你还是有赚头，但有个前提是你必须出租的你房子，并且房租能够COVER 你在房子上的所有花销，贷款，地税，维修，等等。还有，房价子起码不要跌

2．投资独立房子比CONDO收益要好一些。因为前者可以分租，争取租金最大化。当然这样的话就比较耗费精力，所以需要有一个人不要工作专注这件事。

3．从现在的趋势看，再通过倒房挣多少、多少钱已经没有可能，除非突然有数以万计的中国移民每年来到这里。

4．未来蒙成的房地产前景不明，根据我的经验，跌涨可能性各占50%。不适宜大量投资在房子上面，万一有个闪失，一切都会归于零。

5．如果手里有活钱（用不到的钱）可以投资到房子上，长期来看会保值。不建议现在借钱去投资，尽管利率很低。总有一天利息会涨的。

最近看到很多捣腾房子人士，写出我的经历希望能对他们有些睥益