海外买家税实为“鸡肋”！市场专家何出此言？

蒙大教授

海外买家税实为“鸡肋”！市场专家何出此言？
| 2016-09-11 22:08:25
BC省政府在7月25日下午通过一项新的房屋修正案(Bill 28：Property Transfer Tax Act)，法案规定购买大温住宅的外国人或外国公司要向省府多缴15%的财产转让税。 　　法案试图给房地产市场“降温”，根据大温地产局9月公布的数据，温哥华房地产市场除了销量猛跌之外，房屋基准价并未下跌。 1 E9 q  O% I2 t% p  o% [　有市场专家指出：“海外买家税”让控制温哥华的房价这个大家心中很美好的市场期望，逐渐变为大家口中的“鸡肋”。 6 K3 G0 C9 P, j* b( z6 {& E  }+ ? 　　卖房时增值税可抵消海外买家税 　　根据加拿大税法，缴纳资本升值税是每个加拿大公民，加拿大永久居民，海外投资者需尽的义务，凡变卖动产或不动产之所得，都必须要申报。 　　假如你是海外买家，现在根据新的房屋修正案，你买了一栋独立屋，并缴纳了海外买家税，几年之后，你把独立屋转手，大赚了一笔，但你需要向政府缴纳房产增值税(Capital Gain Tax)，而你在当初买房时缴纳的海外买家税，可以用来抵卖房后的房产增值税。 　　卖房后的房产增值税非常多，房产资本升值税的具体算法是： 　　房产出售价格-房产购入价格-各种费用(律师费、土地转让费、地产经纪费等)=房产增值价格。 　　资本升值收入的50%为应税收入，约为其价格*25%。以温哥华的房地产市场前景，房产增值税会远远超过15%的海外买家税， 　　所以，简单来说，海外买家现在向政府给出的15%，在卖房时会原封不动的退给自己，这一点是海外买家税最大的鸡肋。 　　海外买家税修正案可随时更改 　　BC省房屋建筑协会主席 Bob de Wit 近日向媒体指出：海外买家税若实行至今年12月，将会造成5000个建筑岗位的失业。 　　可能你认为仅造成5000个失业并不多，其实，5000个工作岗位约占大温建筑总岗位的10%!UBC教授 James Brander 同时指出这5000个建筑岗位失去将会引发连锁反应，比如与地产密切相关的公共运输与家电行业也会出现裁员潮，意味着可能还将导致1000 — 2000人会失去工作。 　　不过，Bob de Wit 表示支持省府对提高居民买房可负担性的努力，但不认同出个外国买家税就能达到，他更倾向于是省长 Christy Clark 为明年省选的一种作秀。 　　Property Transfer Tax Act(海外买家税修正案) 属于 BC Law，Act 是指经立法机构通过并由行政管理签署的法案，并不属于成文法(Statute Law)。简单来说，只要省政府愿意，海外买家税修正案想改就能改。 　　以目前的市场来看，虽然BC省的海外买家交易税抑制了海外买家为BC省火热的房地产市场“添柴加火”，但也可能会减少房地产税收的增加。 　　BC省堵住一扇窗，未来一定会打开一扇门，否则他们憋死的不是外国购房者，而是加拿大经济。 　　到时候，海外买家交易税的存在或将成为本省经济发展的“绊脚石”，很可能在几年后被政府撤销，就像政府在2009年撤销施行了两年的HST政策，这一点是海外买家税的第二大鸡肋。 　　温哥华房价变相上涨15% 　　举个例子：假如大家都在抢购豪车，BC省决定要给豪车加税，给豪车加税100倍之后，豪车并不会崩盘降价，而是价格坚挺，成交量锐减。 　　海外买家税上调之后，8月仍有部分海外买家选择在大温地区置业，产生的立即性影响就是购买房屋的成本大增，而购房成本的上涨，本质上就是房价的上涨。 　　几年之后，这些买家将手中的房屋出手，自然会把当初的15%海外买家税的成本转嫁到到新的买方身上。 　　所以，加了海外买家税之后，温哥华的房价变相上涨了15%，这也是一大鸡肋。 　　澳洲有先例，未对房价产生巨大影响 　　在2015年，海外买家也曾让澳洲的房地产市场出现了过热的现象，当时澳洲政府直接限制海外买家购买二手房、要求持短期签证的海外买家在签证到期之后必须卖出房产，并收紧了海外买家贷款政策及暂停非澳洲居民的海外收入贷款项目。 　　在经历了一连串严格的控制之后，澳大利亚市场调查公司 CoreLogic Inc. 统计，悉尼、墨尔本等地房价在2016年仍然稳健上涨了11%，布里斯班的房价也上涨了5.72%，但房价增幅明显放缓。 　　预计，15%的海外买家税也只是会让温哥华的房价涨势小幅回落，所以，从这一点看海外买家税同样为鸡肋。 　　BC省反对党 NPD 党领 John Horgan 指出，自由党在过去两年内没有作为，却突然出手征收15%海外买家税，是面对本地居民与媒体的质问，不得不采取的补救措施。真正能发挥作用的是投机税(Speculation Tax)，这才是和可负担性、房价快速增长等问题挂钩的税项。 　　市场专家也认为颁布海外买家税的政治意图要远远强过房地产市场的调控意图。

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