产权证不可忽视的秘密：加拿大和中国大不同

kingston

产权证不可忽视的秘密：加拿大和中国大不同

2015-04-26 18:14:46

见过中国和加拿大房产证或地契的人都知道，这个文件在两个国家有很大的不同。中国的是很正式一个本本，严格描述房主是所描述地产的产权所有人(当然两个国家房产“所有权”也有很大区别，但这里仅对文件出现的形式作出分析)，很多使用场合都需要出示原件。中国房产证中基本上也看不出你的贷款买房细节或次贷等等。 　　而加拿大在这方面就有很大的不同，比如你想卖掉你加拿大的地产，光把房产证原件出示给任何意向方或政府，这个行为的意义非常有限，有经验的人士都会只提取上面一个九位数号码(parcel identifier)，然后做自己的产权调查。因为也许您不相信：加拿大的房产证是时时在“被更新”的!它所涵盖的信息是很全面的，加拿大房产证原件反映的只是某个时间点的产权调查结果而已，任何在目标地产中有通行权、使用权、抵押权、债权等等的受益方都会在产权证(产权调查Title Search)中出现。         　　因此，在加国置房，产权调查(Title Search)的意义非同小可!标准的买卖合同都会要求卖家在成交时给买家提供不带任何债务与纠纷的清晰产权clear title;所以在地产交易意向的开始，房产经纪作为买卖方代理人会尤其以保护买方利益为首要前提，对目标地产做产权调查，筛选分析出那些对未来房主利益有影响的项目。         　　也正因如此，倘若一个房产证或产权调查结果有五六页，您无须惊讶。下面就地产权证或产权调查中出现的常见项目简单分析，让您有一初步了解。         　　在地产上登记的权益可以说五花八门，通常出现的有：         　　1.Covenants：covenant有承诺、约定或契约等意思。在房产中出现时有可能指房屋初建时就订立的，如与市政府约定此房屋不做某用途或不建某些商业设施，或邻里两个duplex之间约定房屋外形将一直保持它们原有的外形等等。         　　2.Easements：一般而言是指房产前面有一部分道路邻家等等有通行权。比如您家房屋边有个公园或海滩，可公园或海滩其他各处都是封闭的，您的其他邻里只有通过您屋前一段路才能享受此公园或海滩，这时您的地产产权上很可能就会出现这样一个Easement，邻里通行时您不能说No.。         　　3.Right of way：这是更细化的通行权，如水电公司要在房产中铺设维护管道，等等，就会这样登记：         　　STATUTORY RIGHT OF WAY 　　CA———— 2011-01-12 10:37 　　REGISTERED OWNER OF CHARGE: 　　BRITISH COLUMBIA HYDRO AND POWER AUTHORITY 　　请看下面两个例子，像Telus或Shaw等等电话电视网络公司，需要埋线等等也会在房屋产权上登记：         　　STATUTORY RIGHT OF WAY 　　BB—— 2011-01-13 14:54 　　REGISTERED OWNER OF CHARGE: 　　TELUS COMMUNICATIONS INC. 　　STATUTORY RIGHT OF WAY 　　CA——— 2012-06-08 12:31 　　REGISTERED OWNER OF CHARGE: 　　SHAW CABLESYSTEMS LIMITED 　　这些应该是您在中国的房产证上无以得知的。         　　4.Equitable charge：如果在房产权证上出现此内容，通常此房或所在楼盘在开发时与市政府有个协议，允许市政府，尤其针对房屋周围所在的街道，收取一定的费等等。如温哥华downtown就有不少楼盘以前是属于heritage，后被改造成居民楼，改建中温哥华市政府收取了一定的费用，尤其楼盘所涉及的街道不排除以后还有继续收取费用的可能。这些楼盘的房产权证都会出现以下字样：         　　EQUITABLE CHARGE 　　BB12345 2007-11-20 09:31 　　REGISTERED OWNER OF CHARGE: 　　CITY OF VANCOUVER 　　上面都是为了维持房产约定或合法正常使用而登记的权益，这些权益都会在产权上长期“生存”，对所有未来房主都有约束作用;您只要遵循，就无需过分担心;但如果您见到以下项目，请警惕：         　　1.Liens：代表这个房产上有欠费!房屋成交时政府有过户税，这个没交清，产权上会出现一个lien;公寓房有物业欠费，物业公司提醒房主未果，物业公司也可以在房产上登记一个lien，就像如下内容：         　　STRATA PROPERTY ACT LIEN 　　BB12345 2011-03-19 12:11 　　REGISTERED OWNER OF CHARGE: 　　THE OWNERS, STRATA PLAN LMS0000 　　BB12345 　　REMARKS: STRATA PROPERTY ACT, SECTION 116 　　新房开发商如果欠材料费、雇员工资等等，相关受害方也可在房产上登记一个lien;这些liens在房屋买卖成交前是都必须去掉的，这个尤其是为了保护买方利益，因为很多欠费都是跟着房屋走而不是卖主。         　　2.Encroachments：一般是指目标房屋的一部分侵犯到了邻家房屋的领地，一般对独立屋而言的，我们可以很容易地看出其中暗含的法律纠纷，所以成交前要解决。         　　3.Judgment：这是最需要注意的，代表房主或所在地产与第三方有纠纷并提交法院，如房主与他方有债务纠纷涉及此房，或房主有婚姻官司涉及此房等等。买方一定要注意，凡是在产权调查中发现这类字眼出现，一定要卖方立刻清除，或承诺立刻清除。         　　在婚姻官司中，如果婚姻双方为房产分配有纠纷，并已提交法院，此时在此房产上会以以下形式出现：Certificate of Pending Litigation(CPL)。         　　4.Financial charges：这通常反映房屋现在的主人或卖家用房产做抵押，有几个贷款，如刚买房时资金不足，需要用房屋抵押，从银行贷房价的50%等等;又比如住到一定时候，家中有事项急需用大笔资金又需用此房抵押申请第二次贷款，如果此时找的是不同的贷款银行，这时房产权证上就会出现两个贷款。这些都是产权调查能够得到的信息，也是卖家在房屋交易中需要承诺还清并从房产权证上清去的。一个例子如下：         　　MORTGAGE 　　BB123456 2008-03-25 14:58 　　REGISTERED OWNER OF CHARGE: 　　SUPER BANK OF CANADA 　　BB123456 　　以上只是对加拿大房产权证所含内容的一个蜻蜓点水式描述。加拿大的房产权证可以说包罗万象，任何利益方如果觉得他/她的利益从相关地产中能够或需要得到维护，他/她都可以通过正当的途径很快在目标房产权证上进行登记，这就是为什么说加拿大的房产证时时在“被更新”。         　　由此我们就不难理解：谨慎的房产过户法律人士也一定会在房产过户登记之前，再做一次产权调查，以确保买方利益。         　　加拿大信息公开度和透明度是众所周知的，上面所列出产权调查中出现的项目其实都可以通过支付不大的费用另行调查进一步了解其所登记的细节，建议任何对所得到的产权调查结果有顾虑的买家都考虑这一步。         　　中国有句老话“安居乐业”，我的理解是安居才能乐业。移民加国，我相信大家都认识到置业的重要性。以上所述产权调查是您安居工程最重要的开始，也是您能真正安心放心享受您美好家园前宜人风景的最重要的开始。