瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大

cargo

瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
# Y2 o. ^0 K* ?  @. c  l9 B. H0 I9 G加拿大都市网
7 ~+ |3 z- w3 ~/ j+ z根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。

) d+ W$ ^8 F1 h9 N
根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。

5 @2 w7 R5 N" x# @
( N/ _$ F7 [7 B: r8 m1 A3 f这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。

6 I4 W1 D  z8 Z5 I


租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。
: T3 w% s$ N8 ?# q0 O, ]
7 w" d, B5 ]& B  M) h8 W- m' ~' ~
在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。


8 ?$ F% ?6 @3 C0 _1 b与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。

9 I+ Z+ y; o# z/ i$ q9 T. ~
4 p  h! x( k3 p$ T( p% r预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。
1 d$ l& i5 H- e& K7 _  Z

2024年瑞银全球地产泡沫指数
  X8 I' Z5 \. C7 K$ r0 m  j' d& V1 W

* o. n3 M/ ^% B' d% t随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。


然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。



3 y0 q# u" M( f% b0 ]) n2 `. ~
( c8 g3 I0 B9 |  w% l( J
% O+ G8 l6 S* Q; y+ D# Q0 a8 p1 Z
# F' ^( y3 |3 |+ u( O温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位

* L; r9 U- Z- `% t7 ^
2 y  L, [: N$ ?2 W3 T: J多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。


多伦多居民可负担居所面积减4成
% b2 E% W7 a5 c7 Q6 V

9 s0 Z/ a% K9 {4 @6 \. W* U负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
( b- J* D4 {( S/ x
' Q/ L$ B1 U, m5 `
' J& l1 `% h8 c( F+ d* [! e1 W% j多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
5 P: M& l$ j) `7 u; q6 b

7 o  G- _. c& k( q* `0 _在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
: y4 T* N% O: F3 p$ b/ z* {
) f5 |; S+ K* b$ b8 D
* M6 a* Q  n# c3 g温哥华泡沫风险降级仍有暗涌


相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。

  T( ]  X6 E2 H0 [


" x& [5 `& P, M  C  t" Y, W9 v7 ?

多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降


跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。

  F, n, I! m' V1 q! j: F& X
: g& U: `+ a) F, V7 W( ]其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
; n" C: a( C& T0 P
1 A$ f$ S" e4 ?0 t9 i7 R; X. j
7 n- I: {* r- v8 a$ L! B有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。
5 ^  e9 L; y5 X% i) U; u

分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
: i+ c/ y! ?  u* c( i1 h4 Y
, C5 e6 Z1 t6 C2 z4 {
2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：


' D) L* L  v& Z& W1 R8 q+ \) y第1位：迈阿密
第2位：东京
第3位：苏黎世
第4位：洛杉矶
0 h. W$ O4 Y% n$ \第5位：多伦多
第6位：日内瓦
; h- Q- l6 v( F% y8 G2 F第7位：阿姆斯特丹
第8位：悉尼
8 W3 }5 t$ r5 E& u+ D$ D  i第9位：波士顿
第10位：温哥华
( y* V, L. a4 p- p* b) |+ Q; g. Q第11位：法兰克福
第12位：香港
3 F3 ^2 U7 ]8 X4 {# {8 t第13位：特拉维夫
) x% k( x9 n/ |7 j! L( C第14位：杜拜
* \, B- b/ R& b" \- a0 Y& r7 y第15位：新加坡
  k2 ?5 {, w, i: z  M$ ]/ b