地价便宜回报可观 看加拿大的投资生意经

水梦家园

地价便宜回报可观 看加拿大的投资生意经
2018年2月03日    来源: 界面新闻  

“农业是永久的朝阳产业，任何时候都是最佳投资时期，但这里面有很多前提，比如说什么人、怎么投、怎么干、要做什么、目的是什么，都有很多条件限制。”

最近两年，加拿大卑诗省列治文市经常爆出关于天价农地的新闻。2017年10月，该市一块20英亩的农地卖出了920万加元的天价，而去年政府的估价仅为8.4万加元;最近一段时间媒体又报道，该市一块26.6英亩的农地卖出了830万加元天价，而去年政府的估价仅为8万加元。

图片来源：视觉中国

这两块农地的买家都是华人。他们敢于投资上千万加元购买农地，肯定是嗅到了其中蕴含的巨大商机。根据外界推测，买家以超出政府评估上百倍的价格购买农地，绝对不是为了耕种，他们的真正意图，很可能是申请农地改变为建筑用地，曲线进入房地产市场。

对于投资者来说，如果成功变更土地用途，搭上房地产快车，或许真能带来滚滚财源。但是从长远来看，真正有实力的投资者最好还是不要走“曲线建房”之路。一方面，在加拿大变更土地用途十分困难，需要经过公听会、市政府、省政府、农地管理委员会等层层关口，还要提交十几份可行性报告;另一方面，华人炒作农地已经引起加拿大农民反感，损害了华人声誉，长此以往于己于人皆为不利。

为帮助读者近距离了解加拿大农业，本文介绍了被誉为“北美粮仓”的萨斯喀彻温(Saskatchewan，简称萨省)。七八年前，萨省农业受到华人投资者热切关注，一度成为投资热点之一。几年过去了，萨省农业情形到底怎么样，有没有发生变化呢?

“黑土地”与“坏天气”

萨省位于加拿大中西部地区，与两边的阿尔伯塔(Alberta)和马尼托巴(Manitoba)并称“草原三省”。其北部与西北、纳努乌特两个特区接壤，南部则毗邻美国蒙大拿和北达科他州。萨省1905年加入加拿大联邦，目前人口110多万，位居加拿大各省第六位;土地面积59万平方公里，介于中国四川省和青海省之间，是日本国土面积的两倍。

加拿大草原三省。图片来源：USDA

萨省一半以上的土地面积为森林所覆盖，其他则是一望无际的农田。具体言之，萨省以萨斯卡通(Saskatoon)为界，可分为南北两种地貌，北部是丘陵树丛集中的地方，更适合畜牧养殖;南部地势平坦，适合农业机械化操作，主要种植大田作物。

萨省极北部是岩石层，西南小部分地区土质较差，其他地区大都适合种植农作物。其中，东部黑土地带含有丰富的腐殖质，降水充沛，更为肥沃。不过，包括萨省在内的加拿大土地也有一个不利农耕的因素，到处夹杂着大量石块，比如岩石、鹅卵石、碎石、石英石等，如果不使用大型农业机械，耕作起来相当困难。因此，投资萨省农业，决定成败的一个关键环节就是选地。

一年到头，萨省冰天雪地的日子比较多。每年9月中旬就会下头霜，次年5月初甚至5月中旬积雪才能融化干净。因此，农作物从5月中上旬播种，到9月份收获，只有四个月的生长时间。到了夏天，萨省还经常出现冰雹、暴雨、草原风等恶劣天气。有时候，草原风一刮两三天，大得能够将铁制粮仓吹散。一旦遇到恶劣天气，农民损失惨重。2016年，多场暴风雨就导致萨省130万英亩农田歉收。

为了保障农民收入，以萨省为代表的草原三省都建立了完善的农业保险计划。一般来说，参保者缴纳40%的保费，联邦政府提供36%的保费，萨省政府提供24%的保费。2017年，每英亩农地的保费价格平均为8.51加元，保险赔付价格平均为每英亩217加元。2016年，萨省受灾农民共获得6.5亿加元的保险赔偿，有效避免了破产的发生。

萨省农场拼的是规模

萨省在加拿大各省和特区中，无论面积还是人口都排不到前列，但其农业却鹤立鸡群、名扬天下。

2016年，萨省大田作物面积占全国大田作物面积的46.8%。其中，小麦种植面积1180万英亩，占全国小麦种植面积的53%左右。2017年，萨省油菜籽种植面积已经超过小麦，为1260万英亩，占全国油菜籽种植面积的55%左右，可以当之无愧地称为“油菜籽之乡”。在某种程度上，萨省农业就是加拿大农业的缩影。

相对于其他省份，萨省农场的特点非常突出，即规模庞大。萨省大部分地区土地平缓，适合农耕，近年来又出现资本密集化趋势，农场兼并频繁，导致其规模越来越大。根据加拿大2016年农业调查，萨省拥有3.45万个农场，平均规模高达1784英亩，相当于722公顷、10829亩，远远超过加拿大全国平均740多英亩的农场规模。萨省一家华人农业公司董事长尹桂庆介绍说，萨省农场通常在3000至4000英亩左右，大的有几万英亩。

相比之下，在华人聚集的卑诗省，31%的农场面积在60亩以下，35%在60到419亩之间。与萨省比起来，卑诗省农场可谓“小巫见大巫”。

一人耕种上万亩农地

很多人看到这里，可能心中会有疑惑：那么大的农场，得需要多少人才能耕种得过来?实际上，2015年萨省3万多个农场仅雇用了2.6万人，平均每个农场尚不足一人。一般来说，多数农场都是夫妇两人，最多加上老人、孩子，一家人自主经营，根本用不着雇人。萨省一家华人农业公司总经理苏东亮开玩笑说：“‘谁知盘中餐，粒粒皆辛苦’用在萨省不太正确。”萨省农场主们之所以能够一人耕种几千英亩，甚至上万英亩土地，主要是沾了现代高科技农业机械的光。

经过几个世纪积累，萨省农业已经完全实现了大规模机械化生产。每个农场都配有拖拉机、撒谷机、联合收割机、卡车、集装箱卡车等，少则十余台，多则二十余台。而且，他们使用的也不是几十马力的小拖拉机，而是200、300甚至500马力的大型拖拉机，与军用坦克差不多。目前，如果购买全新的农机设备，一台拖拉机25-40万美元，一台联合收割机40-50万美元，一台播种机25万美元以上。按照尹桂庆的经验，“一个5000英亩左右的农场，如果购买全新农机设备，最低投入应该在200万加币左右”。

北美农用拖拉机。图片来源：Tractortube

农场主购买农机设备时，并不需要一次性付款。他们可以先交纳20%左右的首付，其他的申请长期抵押贷款，贷款期限最长30年。而且，政府为了支持农业发展，一般为农场主提供利率优惠。刚入行的农场主如果想节省资金，也可以购买旧的农机设备。有的农场干脆不买，每年付几万块加元，向公司租赁。租赁时间越长，租赁价格越低。长期以来，几个来自美国的传统农机品牌牢固占据加拿大市场，而现在，华人经销商也开始引进中国的农机设备。

萨省农场规模虽大，经营方式却相对集中。除了部分农场养殖肉牛，多数农场都种植大田作物，尤其是油菜、小麦、大豆、大麦、燕麦、扁豆等。因此，春夏季节，人们如果驾车穿越萨省，一路上看到的多是大片大片油菜花和小麦波浪。至于水果、蔬菜、家禽、猪养、奶牛之类，萨省农场经营的相对较少。苏东亮认为，“什么大棚啊、水果啊，都是小玩意儿，不能代表加拿大农业的主流。”

2012年以前，加拿大小麦局垄断小麦、大麦及谷物境内外销售。此后，国会取消了小麦局的垄断地位，农场主可以自由出售粮食。现在，世界各大粮食公司都在萨省设有收购网点，农场主可以直接将粮食送到收购网点，就地销售。有的粮食公司，也会到农场直接收购。农场主出售粮食时，还可以请专业人士提供建议，以便确定什么时节出售多少比例，才能确保收益最大化。当然，这些专业服务是需要付费的。

回报率有高有低

根据2016年农业调查，萨省农场平均每亩支出24加元，收入38加元，净收入14加元。不过，具体到现实中，不同的经营模式回报率迥然不同。苏东亮说：“这个回报率只是一个估计平均数，每个农场都不一样的，有的会比较高，能够达到20%以上，但是有的也可能会亏本。如果把问题都想透，把握就高得多。”

尹桂庆则分析说：“如果农场主将土地出租给他人，目前年回报率为3%-3.5%，不算是很高;但如果自己耕种，政府统计部门提供的年回报率是10%到20%。当然，除非是天时、地利、人和三者合一，一个农场主要想达到20%的高回报率，还是比较困难的”。

经过几年沉淀，萨省华人农业投资者已经趋于理性。几年前，《陆家嘴》杂志采访的一位萨省农场主就说：“做农业其实不是一个能发财的行业。农业的主要资产是固定资产，包括土地及农耕设备等，而土地通常会逐渐增值，而设备则要损耗折旧，因此该行业收益率不能简单计算。加国人工最贵，如果买来农地一切雇人做，盈利亏损可能机会各半。若能自己亲手劳作，达到加拿大中等家庭收入不成问题。”

一位不愿透露姓名的萨省华人农场主表示，同样种植一种农作物，不同的农民投入差别很大，而且每年农作物的价格变动也很大，所以不太好计算准确的投资回报率，但是如果一切正常的话，平均回报率可能会高于政府提供的统计数据。“这几年农地价格一直在涨，现在投资农场合适不合适，主要是看你与什么行业比。”

七八年前，来自中国东北的移民吕树成，由于在温哥华找不到合适工作，遂赴萨省购买了一个面积800英亩的农庄，目前日子过得有声有色。他对记者表示：“农业是永久的朝阳产业，任何时候都是最佳投资时期，但是这里面有很多前提条件，比如说什么人、怎么投、怎么干、要做什么、目的是什么，都有很多条件限制。”

日益消失的村庄

与其他省份及美国相比，萨省农地的价格相对便宜。尽管十多年来，萨省农地价格始终上涨，其中仅2011-2013年间就上涨了45%，但是与安大略、阿尔伯塔、马尼托巴等省及美国比起来，仍然要低得多。据尹桂庆介绍，如果以中国人熟悉的计量单位计算，目前萨省农地的价格，大约为每亩1500-2500元人民币，是其他地方的几分之一。

从理论上来说，农地价格低意味着生产投入低，萨省农产品在市场上更具竞争力，从事农业者更多。但现实恰恰相反，萨省的农民人数不断下降。在萨省西部和南部，人们经常会看到废弃的村庄和荒芜的土地。萨斯卡通西边原来的村庄Loverna，40年前有1200人，现在几乎都消失殆尽了;里贾纳南边的一个村庄Kayville，最兴旺时达到500多人，六七年前仅剩三四户，现在恐怕完全沦为了荒村。

萨斯喀彻温废弃的农舍。图片来源：南方周末

Loverna和Kayville只是萨斯喀彻温，甚至北美乡村的一个缩影。随着老一辈农民退休或故去，新一代农民子女不愿意从事枯燥的农业劳动，纷纷跑到城里追求梦想，乡村衰败、村庄消失的趋势已经不可避免。即使一些家大业大的农场，由于没有子女接班，也面临着被出售或出租的命运。在禁止非公民和永久居民拥有大片土地的情况下，如何保持农民群体的生命力，恐怕是萨省乃至整个加拿大政府工作的“重头戏”。

地价低廉、地源充足，对于投资者来说当然是好事。只要找到可靠经纪人，买到物美价廉的农地，自己身体力行、精心耕种，成为加拿大中产阶级并非“白日梦”。但是，如果自己对农业一窍不通，或者根本不想亲自耕种，只想买来农地出租，那么就必须考虑租户问题了。随着将来农民人口大量流失，要想找到稳定可靠的租户，恐怕不是一件容易的事;加拿大劳动力成本高，雇人耕种亦非长久之计。即使自己能够耕种，并且经营良好，能否耐得旷无人烟的孤寂，也是投资者需要扪心自问的挑战。

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。要想投资萨省农业，最妥当的办法还是到现场，甚至到加拿大其他省份和美国农场考察一番，了解清楚北美农业生产的现状、优势、不足以及未来发展的趋势。一个区域的农地长期相对便宜，自然有它的道理。

来源：界面新闻