| 打破误区：多伦多公寓越新管理费就越便宜吗？ |
| 2013-02-09 20:38:56 |
| 越来越多的共管公寓大厦拔地而起改变着多伦多的天际线，特别是市中心区域和邻近湖边的区域都是建造公寓大厦的黄金地带。共管公寓一般都向住客提供健身房、游泳池、桑拿屋、派对房等设施，并且有临近公共交通、城市设施、大型商场、娱乐场所的便利。除了这些优点之外，共管公寓比较受到青睐的另外几点原因是：大楼保全好、采光保暖好、阳台景色佳、停车方便等。虽然，共管公寓有其他类型的民宅不可比拟的便利和多样化设施，但这些设施并不是免费的，共管公寓的业主比一般民宅的业主每月需要额外多花一笔管理费。但即便如此，据有关调查显示，有买公寓楼想法的多伦多人占了总置业者人数的48%。换句话说，有将近一半的购房者认为即使每月要多支付一部分钱作为管理费，他们也认为物有所值，愿意购买公寓。 可见买家在购买公寓时，管理费低是他们最看重的特点之一。 管理费引发的对簿公堂 2011年，Finch 和Kipling 交界处一栋房龄超过30年的公寓大厦就是因为管理费的问题而闹得不可开交。 这幢大厦年久失修，急需数百万元作紧急维修之用，但经营赤字高达67万元，储备金又不足，而业主之间又彼此无法达成共识。由于互不信任，业主开会时曾出现“火爆”场面，最后不得不请警察前来维持秩序。后来业主和大厦管理公司之间更是矛盾激化到对簿公堂的地步。 公寓楼的管理公司认为大楼会演变成现在这个状况，完全是业主的责任。物业管理处诉苦自己是巧妇难为无米之炊。由于业主不愿意支持、态度冷漠，总是反对增加管理费，大厦才会缺少资金，疏于维修，更谈不上有足够的储备金来进行大型的整修。 然则，大厦的业主们却给出了另一个说法。他们抱怨是大厦缺乏管理、账目混乱，才会导致财务危机、缺乏修葺。 事情演变到这个程度，真是公说公有理，婆说婆有理。物业公司和董事会指责业主对大厦整体的修缮漠不关心，只是想一味的压低管理费，还拖欠或是拒交管理费。业主却猜疑和敌视物业管理公司，认为他们收了钱不做事，收回佣，挪用公款。 公寓管理费到底管哪些? Finch 和Kipling这栋公寓的诉讼案中提到了“业主董事会”、“物业管理公司”、“管理费”、“储备金”这些字眼，对于很多首次购房者而言也许非常陌生。 首先我们来解释何谓业主董事会，业主董事会和物业公司之间又有什么关系。加拿大共管式公寓管理与服务领域中有三个主体。一是业主大会和业主董事会，这是全体业主的自我组织。二是业主董事会聘用的物业公司经理，受业主董事会委托实施公寓的日常事务管理。三是外在于个别公寓的物业服务公司，提供市场化物业服务。对相关领域很资深的伍律师在接受采访时说道：“安省每一栋大型的公寓大厦都会找一个物业管理公司来整体管理大楼的保安、维修、铲雪、除草等事宜。大厦的业主选一批住户作为业主董事会，业主支付管理费，业主董事会用这些资金聘请专业的物业管理公司来管理大厦。” 理清了这几层关系，我们再来看公寓大厦的管理费和储备金。公寓单元的拥有者需要每月缴付管理维护费(Maintenance Fees)，通常用于支付三个部分：一：公寓单元的各种帐单费用，如水、电、煤气、房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支等。当然，包的项目越多，公共设施越全越好，管理维护费就越高。二：日常的维修费，保安费和管理费。通常楼龄越老，维护费会越高。三：预留储备金，每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留金，用于日后维修屋顶、窗户、外墙等等公共部分和公共设施的费用。 公寓大楼每个月需要支付的管理费不是一笔小数目，公寓单元的面积越大，需要交的管理费就越高。管理维护费的多少也与物业管理公司的运作管理水平有关。可见，管理维护费的多少是买方需要考虑的一个主要因素。 曾经有公寓业主声称，买了公寓楼之后，管理费年年涨，负担不起，但又因高昂的管理费，房子无法转手，屋主处于两难的境地不得脱身。因此根据律师的建议，买家在买公寓之前一定要清楚所购单元每个月的管理费是多少，短期内是否有大幅度增长。了解大厦的财政预算是购买公寓单元前必须要做的准备工作，类似储备金不足、预算不够、通货膨胀都会影响管理费的增加。 储备金和管理费之间的关系 前文提到的公寓楼案例中还有一个一再被提及的关键词就是储备金。房地产律师解释道，管理费的10%-25%会被预留作为大厦的储备资金，这部分资金用作大楼的重大保养维修。而前文所提公寓楼的业主和物业公司之间的矛盾最大根源就是大厦的储备资金不够导致大厦无法进行大型的维护和修葺。律师进一步解释道，大厦的储备金是由大楼的设备新旧来确定。现在，大厦的管理处每三年会请独立的顾问公司来调查大厦各种设备的新旧，大概什么时候需要更换、维修。比如说，顾问公司认为大厦5年后屋顶需要大整修，但现在的储备资金和增加速度不够5年后的屋顶整修，顾问公司会给大厦管理处建议需要增加储备资金，物业公司就会要求业主增加管理费，从而能负担得起几年后的屋顶大整修。 因此律师建议在买共管式公寓单元时，为了保护买家的利益，一定要在Offer中加上Status Certificate的“有条件”(Condition)条款。其目的在于调查该共管公寓的经济状况、收支平衡、规章制度和管理水平，核对管理费的金额以及包括哪些项目、以往的上升幅度，储备金有多少，有无额外收费等。通常在Offer接受后的10个工作日内，卖方必须去公寓的物业管理公司交费并拿到这套文件，再转给买家的律师审查。在买方满意上述文件后，再予以取消该条款使Offer正式生效。 一般情况下，新的大厦由于设备新，不需要重大维修，管理费会相对低一些，但是新的大厦没有储备金，储备金的基数小，需要一段时间的存储。有些旧的大厦储备金不够，但是已经有过大型的整修，管理费也不会大幅度地增长。而有些旧的大厦，表面看起来有足够的储备金，但可能即将面临大型的修缮，整修过后也可能增加管理费来预留下一次整修的资金。更有一些特殊情况下，比如说储备金短期内筹不够，而大楼又急需维修。物业管理公司就会向大楼的业主征收“特殊维修费”。而这笔费用少则几千多则上万，对于业主来说也是一笔不小的负担。有些业主一时无法拿出这部分钱来只好分期缴纳。因此，在调查公寓楼的财政预算时并不是简简单单看储备金的多少即可了事，需要看大厦过去做过什么维修，将来又要做什么维修，需要看独立顾问公司提供的报表和意见。 |
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