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标题: 【购房的智慧】——认清房地产从业人员构筑的九大陷阱 [打印本页]
作者: montreal    时间: 2013-1-9 22:48
标题: 【购房的智慧】——认清房地产从业人员构筑的九大陷阱
【购房的智慧】——认清房地产从业人员构筑的九大陷阱和谎言
有人也许会问，为什么购房的文章发表在多版？因为据说房地产版主滥用职权篡改帖子，不唱多就容易被内部处理，独霸乡里，为了避免被和谐，只好投奔梁山，还望谅解。

购房是一般人一生中最大的一件投资了，如果不小心走进误区，损失的可能不是一点半点，因此，买房之前（最起码是下次买房之前）看到这样的文章，如果觉得一派胡言，也没什么损失，顶多花费您五分钟。如果从中有一点点受益，那五分钟还是值的。一直想写出来，放假了终于有机会也有这个心思坐在电脑前面打些字了。

焦点一：抢offer。这应该是本世纪以来最傻的行为，是被房地产市场和从业人员刻意制造的气氛烘托下，购房者被造成短暂的意识失常效应，而做出的事后后悔的行为。现在的大环境是贷款低息，这是现在买房的优势。但抢offer就会把这种优势化为虚有了。为什么这么说呢？我们来做个演算：假设一个房子价格40万，买家在气氛的烘托下出价44万抢下了比房东要加高出4万的房子。假设买家首付50%（其实大多数买家达不到这个比例的首付），也就是预算贷款20万，但现在要多贷4万，这多出来的4万贷款如果分20年还清，那么每年要多还2000元（还只是本金），也就是说本来20万贷款的房子，每年要多付1%的利息。这就是说，买房子自愿在一个低息时代，自己给自己加了1%利息的贷款，你说傻不傻！

焦点二：自控能力。有的人耳根子软，禁不住旁人在耳边吹风。这样的人尤其要注意我写的这第二点。你如果耳根软，出门看房之前一定要提示自己十遍，要注意自控，划定一个价格上限。超过上限哪怕一元钱的房子也绝不看。这样才能避免失控效应。什么是失控效应，就是一个人在市场中挑花眼之后，在“醉醺醺”的发烧状态下，不断地抬高自己的购买价格上限，把清醒的时候计算的自己的负担能力抛到九霄云外，一时糊涂铸成大错。前一阵子的新闻，一个留学生抢房子，比原价填了几十万买下了一个房子。虽然家里有没有钱是另说，但那种行为是败家子行为是没有争议的。无论是拍卖的，排队买楼花的，还是看房子时抢offer的，很难讲其他人是不是牵驴的，大家看着一头驴走进圈套，不要做那个蠢驴。

焦点三：房子是硬通货。这个谎言已经被事实无情击碎了，看看旁边的美国房子是怎样下跌30%的，这样的货还算是硬通货？在早些的日本和香港的房子跌得更是惨不忍睹。就这样，还有房地产经纪能好意思闭着眼睛说：房价是长期看涨只涨不跌的。而事实那些房地产经纪自己手中的房子已经砸进去不知道多少了。举个例子，如果07年在卡尔加里买房，到12年一点都没涨，这五年时间，假设是07年十万人民币的购买力，在大陆的今天，可以买到现在20万的商品了吧？货币膨胀了一倍不只，而卡尔加里的房价一点没涨，是不是意味着房子其实是贬值了一半。因为你如果卖了房子拿到国内去花，连五年前一半的购买力都不到。这也是为什么有很多移民感叹回国越来越穷了的原因。（题外话，有的人总说赚加元毕竟是乘以6，但没看到现在赚人民币的数字是赚加元的数字乘以6）

焦点四：炒过了。这个词对于投资者来说很重要，不理解的永远只能是市场的跟风淘汰者。回顾一下，商品都是轮流炒作的，IT，石油，房子，黄金，稀土，有色金属，股票等等。就拿国内A股来说，5000多点的时候，全国股民被洗脑，都在唱着《死了也不卖》，后来到1000多点，死了，还真没卖。现在开始炒房子，全国人民又被洗脑，房地产从业人员往往控制了媒体喉舌以及因为做广告而支持的各大网站，数一数网站上的广告有多大比例是地产经纪的。老百姓的意识中已经被再教育：房子是不会跌的，他们又忘了，商品是轮着炒的。没有永恒炒作的题材，炒作的目的是最终利益集团要变现现金出来，而不是一直看着涨上去的价格傻乐。所以热过而有刚刚冷却的市场千万别碰，那得猴年马月才会被再次轮回。当房市一旦有冷却迹象，还留在里面梦想前辈们发财历史重现的人，就成了历史上的又一波牺牲品。上一条中提到的卡尔加里房市的例子，为什么从07年到12年很多卡城房产经纪苦守五年却不涨呢，因为07年以前已经涨过了，而且升幅相当大了。现在的多伦多市场又岂非如此？

焦点五：杠杆投资。是的，房子是杠杆投资，相当于期货，以小博大，是大赌博，如果想炒作投资多处房产，是将一生本钱都押进去的大赌博。除非投资人全额首付无贷款。试想，一个50万的房子，首付5万。那么房价涨10%，对于50万房子来说，是10%的收益，对于5万的首付本金来说，那就是100%的收益。这是发生在房价一定上涨的时代，可是房价黄金时代已经过去，如果价格跌10%，那么5万首付就被赔光，是赔了100%，所以，杠杆投资风险是非常大的。你在投资多个房产之前，你确认你有在期货市场拼杀的勇气吗？那为什么不直接投资期货呢？还不用冒着买错房子以及维护出租之类的风险。

焦点六：交易费。我在国内有个房子，涨了10%，也就是说售出价高于买入价10%，但我前前后后一加，中介费，手续费，各种税费，物管费，装修，维护费等等等等，一分钱不赚。计算了一下还给银行的贷款利息，数目正好等于如果没有房子在外面租房子的房租。也就是说，买卖过户一个房子，持有管理维护，等待涨了10%，最后卖出去，一分钱不赚。房产交易的成本是高出平常人的预期的。

焦点七：自住房什么时候买都是正确的：错，这是房地产经纪为了尽快把佣金赚到手的托词。如果你听到某人这么说，那么那个房产经纪一定是个不负责任的人。到时候他拍拍屁股走人了，后果是买房人自负。我们不是在土生土长的家乡买房，而是移民，很难保证不再因为工作和其他原因折腾，所以，买房时就要考虑卖房的可能，那么房价买高买低就很重要了。如果假设买的房子在被迫搬家出售时跌了5万，那么你家庭起早贪黑工作两年，银行账户中好不容易存下来5万，就基本上贡献给前房东和后房东了，等于那两年白干。

焦点八：租房子的房租白给房东了。这句话表面看是容易唬人的，但实际是个误区。房租是交给房东了，但买房子的人是把钱交给银行了，最后算下来，白给银行多少利息？而把钱都压在房子里之后，没有了任何投资的机会。租房子的人可以把本金投资，攒到一定房款之后一并购房，租房划算还是买房划算，这个争论了千古的论题，没有个结论，就说明没有哪方面一定划算。本焦点并不是鼓励租房而排斥买房，而是针对“房租是白交给房东了”这句话，只是驳斥租房一定不划算的说法。有的人说，早买房早享受，这个恰恰可能不是期望中的效果，有的人以租养房操心受累，身板差点没累毁，我看，比房客还累，也同样是和别人挤着住，没看到生活质量好到哪儿去。或者经济紧张得节衣缩食，折寿十年，也是不值的。如果是追求一种有了自己的房子的心里幸福，恐怕也是自己骗自己，因为只要有贷款，房子就是银行的，也是银行借给你住的而已。

焦点九：到底谁在盼着房价上涨？房地产经纪往往在运作的时候，利用便利，手中囤积几个贷了又贷的房子等着增值。他们往往没有其他专业技术，指望着靠房屋增值可以直接退休了。因此，他们盼着房价上涨，也只有他们才应该盼着房价上涨，或者什么火啊升的。没房子的当然不盼着涨，而有房子的就盼着涨了吗？假设一个人买了一幢30万的房子，若干年后，房价涨了一倍，变成60万了。你不能买了房子睡大街去，还得多缴地税。某天那个人嫌房子小，想换一个大的，换一个当初60万他不舍得买的房子，但是60万的房子当然也上涨了一倍，变成120万了，他卖掉了房子之后，还得补充60万，才能换到大房子。而如果房价没涨，他只需要补充30万就可以换到了，因此，有房的人仍然是吃亏的。所以，房价上涨到底对谁有利？不是有房的，也不是没房的，只有房地产从业人员。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。但房地产从业人员为了自己的私立，已经恨不得人们住不起房子了，这也是房地产从业人员口碑不好的原因之一。（






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