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标题: 银行不给贷款：炒楼花一族遭遇滑铁卢 [打印本页]

作者: toronto 时间: 2012-12-18 05:42
标题: 银行不给贷款：炒楼花一族遭遇滑铁卢
银行不给贷款：炒楼花一族遭遇滑铁卢
2012年12月17日

房子对每个家庭来说重要性不言而喻，房价的走势历来也是媒体关注的的热门话题。自从加拿大联邦财政部长Jim Flaherty 6月21日宣布颁布新房屋贷款规定后，房地产话题愈发火爆。于2012年7月9日生效的这个新规定，实际上是近四年来加拿大政府为防止家庭债务危机而公布的第四次收紧房贷政策。之前的三次分别是：2008 年将还款期从40 年减到35年，首付不得少于5%；2010年2月补充了一些新规定；2011年1月又将还款期从35 年降到30年，再抵押贷款从90%降到85%。时隔一年多，政府第四次出台的新政策，那么这个新政策采用后会对房地产市场产生哪些影响呢？持币观望的买家该选择何时入市？尝到炒房甜头的炒家该如何面对贷款新政？带着读者的这些疑惑，51周报记者采访了业内人士，请他们给大家支支招。 鲲鹏国际金融孙晓明:房屋贷款新政会持续 为了调控当前过热的加拿大房地产市场，从2012年7月9日起，对政府支持的住房抵押贷款相关规定进行缩短偿还期限、降低融资上限等调整。根据政府规定，买房者在购买房产时，如果首付款不到房屋价格的20%，必须向加拿大房贷暨房屋公司（CMHC,GENWORTH）购买由政府担保的房贷保险。其中，贷款最长期限的规定——30年改为25年，房屋贷款重组（Refinance）抵押贷款的最高额度由房价的85% 减少至80%。五大银行受新政策影响，随即调整按揭贷款政策。

这是加拿大自2008年以来第四次收紧政府支持的住房抵押贷款政策。财长表示，政策调整将对国内约5%的潜在购房者构成影响，他们中的一些人可能会因此暂时放弃投资房地产或转而购买相对比较便宜的房产。调整将有助于控制房地产市场泡沫，降低国内居高不下的家庭高负债率，缓解低利率政策带来的通胀压力，也是为了帮助购房者更加谨慎地选择。政府是希望本国的民众能对按揭贷款的新政策有比较正面的反应，需要开始重新考虑基于自己的收入，什么样的房价范围是最适合自己的，从而能相对的避开楼市泡沫破灭后，可能对每个家庭陷入的债务危机。政府调整抵押贷款规定旨在维持房地产市场稳定，抑制融资过度带来的风险。孙晓明说，7月9日后明显感到银行贷款收紧了，新政策的最大影响就是购房者房屋担负能力下降了，比如原来可以买60万的房子，现在收入条件不变，你只能选择最高55万的房子了。到了11月1日，银行贷款再度收紧，对自雇人士贷款最多65%，于是越来越多的人从银行无法拿到贷款，转而向市场上的贷款公司求助，结果是像鲲鹏国际这样的金融公司业务量一下子增加许多。孙晓明预计这一轮紧缩政策会持续相当长一段时间，因为市场上有购买能力的买家是存在的，一旦放松政策，马上会造成新一轮房价疯涨，会危及到加拿大经济安全。总体说来，前几年的房价增长是不理性的，房价的增长远远超出加拿大人工资收入的增长。对于购买自住房的买家孙晓明认为任何时候都是可以入市的，但对于投资房来说她建议慎重再慎重。 加拿大房屋贷款中心王永海：房屋贷款新政对三类人影响最大

谈到房屋贷款新政的影响，加拿大房屋贷款中心的王永海认为对三类人影响最大。

一是豪宅买家。现在在多伦多普遍认为150-200万的就算豪宅。房屋贷款新政实行后，问题逐步显现出来，一些投资移民、新移民，交了定金，现在拿不到贷款，眼睁睁看着几万甚至十几万的定金打水漂。因为新政之前只要你拿出首付，银行就不再多问收入问题，现在不一样了，就算你首付超过30%，银行一样要看你的家庭收入，简单的把家庭年收入乘以6，就是你能拿到的贷款额度。试想如果一个家庭年收入10万，银行只能袋给你60万。反过来，如果你想买200万的豪宅，首付40万，同时你的家庭年收入要达到26万以上，而达到这个收入水平的家庭在加拿大能有多大比例可想而知。

王永海说，他认识一位投资移民，看中了一套1200万的豪宅，卖家最后可以把价格降到1000万，他有现金500万，以为首付50%，贷款50%，银行无论如何会批准。谁知银行坚持要看他的收入，而他在加拿大不工作，一分钱收入也没有，结果贷款要求被拒绝了，一大笔定金损失了。
第二类人是自雇人士。这类人报税时一般报的收入很低，税是省了一部分，现在要买房了，后遗症也就出来了。银行不看你实际收入，只看你报税单。其实华人都明白，很多自雇人士有大量现金收入，只不过没能从税单上体现出来。新政实施后，自雇人士贷款首付要达到35%，于是很多自雇人士的买房计划受到限制。

第三类人是炒房族，而这类人也是目前受影响最大的一个群体。现在银行对这类人可以说是极其苛刻，很多人根本拿不到第二套房子的贷款。特别是在今年春夏之间抢购楼花的买主，可能会有直接的损失，因为一旦拿不到银行贷款，他们的首付就白搭了。
王永海认为，房市过热，加拿大政府此次出手干预是对的，应该说出手还是有点晚了，如果在2008年就出手，四五十万的独立屋说什么也不会炒到今天的百万以上。王永海预言，如果新措施还不足以收紧房市，政府的第二轮紧缩政策就会出台。此次紧缩政府决心很大，财政部派人到各大银行检查贷款政策，谁敢违规？政府此次出手就是要净化市场，把无经济实力人手里握着的房子震出来，同时对有经济能力买第一套房的人给予优惠，目前买第一套房的人可以拿到的利率最低达到了5年期2.79%，这是自1933年以来从没有过的低利率，所以说对于买第一套房的人来说目前是个绝好机会。王永海建议，随着房市冷却，到明年春天估计会出现一个新高潮，如果想抓住机会的人不要太心急，可以再观察一段时间然后再出手也不迟。想投资的人建议去放个长假，暂时收手，机会总会有的，但不是现在。 盛达金融贷款公司霍文翔：正负面影响都有 目前贷款市场确实不太明朗，联邦政府收紧按揭条例，对许多准备购房之人影响很大，但是这种影响有负面的，也有正面的。

负面影响包括：现在银行审核贷款申请比较严格，对相关文件的审理也比较审慎，有些以前不需要的文件现在都需要了；
对工资的要求高了，申请人只能购买年薪收入x4.6倍价值的房子；
一些好的条件被取消了，以前首付只需要支付5%，有些银行甚至提供零首付贷款，现在根本不可能了，另外对华裔喜欢的购买第二、第三套房子贷款，现在的审批尤其严格；
以前按揭期限可以长到35年，甚至40年，现在只能30年，有些银行甚至最多只能办理25年的按揭。
总而言之，现在买房的门槛提高了，刚刚过门槛的人很难申请到贷款，目前加拿大房贷的泡沫增大了，民众负债指数提高了，已经到了一个危险的比例，所以政府和银行都要收紧按揭，免得泡沫破裂。

尽管贷款难批，但是华裔移民购房的热情不减，还是千方百计申请按揭，说明市场的火爆程度在华人移民这里得到延续。

霍文翔称，贷款审核严格了，但是每天也有很多人获得按揭，其实只要掌握一些金融机构的诀窍，贷款也不是太难，比如：现在各银行都提高了对首付的要求，35%的首付很难获得批准，但是如果客户拥有与房价的25%等值的不动产如股票等，也可以作为条件之一申请贷款； 35%的首付，加上银行账户里有15%的现金周转，比较容易申请贷款； 35%的首付，还有2年按揭还款的现金；如果工资收入不够，可以找朋友做收入担保，当然朋友必须有能力在还款人无法偿还贷款时帮忙，而这个朋友的名字是不需要放到物业拥有人的名单上的；如果买房时考虑到将来出租，贷款公司可以代为寻找潜在的租客，租金的收入也可以算作总收入的一部分。 资深贷款专家许群：把B类银行作为过渡 联邦政府收紧按揭法例，对已经移民一段时间的工薪阶层影响不大，但是对自雇形式为主的新移民影响比较大，35%的首付现在都很难批下来，华人朋友比较喜欢买多一套房子作为投资，以前投资房只需要支付20%的首付即可获得银行贷款，现在都十分困难，即使有年收入4-5倍的流动资金证明可以支付按揭利息，获批的可能性都不大。主要是因为加拿大就业市场不景气，准备买房的新移民很多都是自雇形式，而为了避税，很多自雇人士都申报较低的收入，申请贷款自然比较困难。

加拿大的大型银行非常稳健和保守，不会承担任何风险，在未来房市的走势不太明朗的情况下，审批房屋贷款自然异常小心。
另外，超过100万元的房子，保险公司已经不再接受按揭保险，令买房者贷款更加困难。那么，新移民想买房，有没有什么秘诀，可以轻松获得贷款呢？
许群称，简单的方法是尽量多存钱，多交首付，如果首付交到房子价值一半以上，贷款一般都没有问题。 B类银行利息较高 在首付不可能太多的情况下，就要靠中小银行过渡了。这类银行通常被称为B类银行，即Equity Lender，这类银行不太重视首付，对年收入的要求也不会太高，它们主要看房屋的价值，通常首付只需支付房价的25%-30%，就可能批出贷款。
当然世上没有免费的午餐，这类中小银行贷款的利息通常比大银行要高出1厘左右，贷款人需要考虑清楚自己的还款承受能力，比较普遍的做法是把B类银行贷款作为过渡期，不要签长约，在这段时间内多存钱，过1、2年有足够的能力支付较高的首付，再把按揭转到大银行去

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