3 b' M1 Z' u. U& Q! y* f. Z1 C他向开发商支付了43.9万元（房价的20%）作为订金，这套两居室的公寓位于8层高的豪华公寓楼的5层，可俯瞰城市美景。 & y3 W( n# i9 v7 L 4 p. q$ z; Y1 o/ T* I, ?7 k: W去年秋天，当建筑接近完工时，Baradziej请人对公寓进行估值，以便申请按揭贷款。评估价格仅为160万加元，比购房合约价格低27%，即比他当初签订的购房合同低了59.5万元。 ; M0 _9 R& u4 ^+ N9 e/ i2 o银行只会按照公寓的实际估值提供贷款，这意味他需要自己填补59.5万元的资金缺口。然而，他无法转售购房合同（即“转让销售”），除非开发商售出90%的单位，这在行业内属于普遍惯例。 ) g0 L6 z- p* Z) Y0 P4 u. k( v3 y) Q% `4 Z6 W. k* H. T! m/ j) _
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由于公寓市场陷入低迷，Baradziej不愿冒验用自己现在的再融资来填补资金缺口。最终，他决定放弃订金，直接违约。" r5 G6 U( u, t: n8 X
" e. [9 x$ V) B7 k! w0 F* W0 H% l+ k 7 f0 n" j% U" r! n' |. b. W“这就是简单的数学计算，” 他说，“放弃购房，我反而能省钱。”% e& I6 j8 A1 i1 x: y. V
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8 ?4 s% t9 z0 ^* y+ p4 s6 o9 R《环球邮报》 查看的一份邮件显示，开发商Gairloch与加拿大皇家银行（RBC）合作，推出了一种“统一估值”（blanket appraisal）方案，允许购房者按照原合同价申请贷款，即便公寓的实际估值较低。但Baradziej拒绝了该方案。 # V8 h, M. n6 n4 q% C- [8 M- r: E' y4 k" G8 d& s
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他说：“我无法接受按‘虚高’价格贷款。我不会这么做。”: v$ g6 P _/ Q9 Q8 x* I! }/ s
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4 e# f6 a- H, h# ?' G& Y多伦多期房市场，买家普遍面临估值暴跌, y N& i0 @! W6 J, X
& [( L7 H y x3 x1 M 9 ^, v9 D4 c7 h" B( F) A3 F4 Z这一案例只是整个多伦多房地产市场现状的一个极端缩影。 $ D e% o; ^% z) W A4 l" w' [# |, F) A6 R% S- Z) Q1 u* A" w: }
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房地产估价师表示，当前期房估值普遍比原合同价格低10%至30%，许多购房者需要自己填补资金缺口，否则就会损失订金，甚至面临开发商的法律诉讼。; [ Y1 _6 j* \6 @+ p2 b2 {
* _6 F9 {% j% d/ q; p g( r% g$ O- W! x+ `% o2 n$ ]多伦多资深估价师Lorenzo Presutti从事估价工作超过20年，他说：“我从未见过如此大的跌幅。”他的团队2024 年估价了约100套期房公寓，均出现不同程度的估值下降。5 O% @* Q4 c$ R* Z9 U" w% u
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根据房地产行业研究机构的数据，多伦多与汉密尔顿地区2025年预计将有30,793套期房公寓交付，超过2024年29,800套的历史新高，这可能会进一步加剧市场低迷。, d& l" g; U- l
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而且，这种估值问题不仅限于高端公寓市场，而是影响所有类型的公寓。 c' M# O6 ?# H1 k9 a! O+ r - U$ |* r4 N) p3 o" n- X3 K- d* g. h6 i& b q A
例如，2020年1月，一套535平方英尺的一居室公寓以85万加元的价格售出，该楼盘位于55 Charles St. East，2024年交房时估值仅70万加元，缩水约18%。8 N: P% F/ p0 f8 b
$ \, ^& e; y" ]9 B) }4 c4 R ) w+ o4 r; b$ I% ]9 M! X; f估价师如何计算公寓估值？ ' ^3 R- q9 D5 T+ P( [; w; j+ R5 H0 I) |2 L1 y' f" ~$ Q$ k% _
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估价师通常参考类似房产的市场成交价，由于当前成交量极低，当市场价格不断下跌时，估价师只能使用最新的成交价进行调整，导致估值大幅下降。) P P& l" E9 L2 ^" ]% t4 d
. ]: e4 {3 e+ x; ] / T! ~6 A: r+ c% f% \/ v4 R: x- ^部分购房者选择放弃购房合同，损失订金；另一些人则依靠家人的资金支持或寻找其他融资方式。即使成功填补资金缺口，不少投资者在出租时仍面临月亏损，因为租金不足以支付按揭贷款和物业管理费用。 1 q1 D) B0 G3 r+ h 0 D8 ?6 \3 P" [ ; s) a T- Z) U" \5 W8 n随着投资者兴趣下降，期房市场正面临更大的下行压力。. S/ @ I, e% o: W% _! P D
+ g4 o, K! K; f9 y0 Q# N( z 5 e9 e7 S) Q: G1 L( dBaradziej的公寓原定于2022年9月交房，但由于种种原因，开发商推迟了近两年，直到2024年8月才通知他可以入住。 ( x$ g' v2 h! o1 X+ o# V) w , |4 K0 D0 r" A, { R9 z6 B# d; |1 h" K2 t
根据行业惯例，在正式交房前，买家需要支付“入住费”（occupancy fee），包括物业管理费、房产税以及未支付房款的利息。由于Baradziej尚未支付的购房款为175.6万元，因此每月费用高达13,000元。Baradziej仅支付了一个月的入住费，之后便决定违约，放弃43.9万元的订金。 o! n' Z% g c9 c5 g
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