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标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-10-15 15:00
标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大/ s" g4 e: n+ l
加拿大都市网' u5 z- l% K" D9 \) D( E
根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。$ o0 j9 b8 W9 t  Z" }- v

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. W* O! r9 p- L! Z根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。% Z4 p# ]+ d& M6 B2 I- V% G6 N$ F
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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。" z1 V' B) t5 M3 k/ t1 A* g4 m+ D2 |

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/ v! v3 o/ R1 X& r7 c租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。
( G) ^; l, C+ `相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。; y+ Y$ m! l) c, b
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- B  `( I" m' l% F# ]在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。# R: C, {$ p' d/ E. @' y* Z3 R) }+ K  ?( o
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与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
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9 K$ K1 v) j3 F* I6 X0 ^预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。$ }8 J, ~9 E: z! }* d: G7 T
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2024年瑞银全球地产泡沫指数
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随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。 " e/ ~, Q# D8 E9 ~/ \% R- {$ Z
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6 m$ o8 A& {; z% ]然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
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' C5 d% z; T) K  P: a$ n温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位
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多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。5 A4 b9 @7 N8 ^

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* K. Z% d" S: U4 R  X+ @! _9 x# w多伦多居民可负担居所面积减4成1 M: g0 W  @+ y% g5 |4 y& B
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负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。6 X2 L8 X9 e$ M4 \) W+ B0 M( G" g
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" q/ V# R+ a' M! ~4 I% P2 L4 n8 J多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。
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在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。3 P# j8 E, T. U
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温哥华泡沫风险降级仍有暗涌6 U% L8 B: J: q4 x

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相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。! y6 i  b- U& G/ U4 {) N
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多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降, u. }) _7 C! f  N/ P, I9 S0 j3 j
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跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。' Q& i( Y/ L; C1 h  I' A( N! e
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% I  B  `+ c& M% A  q/ ]; B+ N: G6 `1 `其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
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0 P. y* y$ k; X( z9 X; g有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。  v! w0 D0 g& ^8 b  U

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+ m' }/ h1 B/ e1 `8 f+ f- J3 m分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。
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7 i" k  d' m: I, C$ Q- X+ b% ?& W* i0 K2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：
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, r+ s% R9 G! U( k第1位：迈阿密
& P) d+ w! ?7 w+ w第2位：东京
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! K- l9 X' f+ g9 {第4位：洛杉矶
, S! \- A) @7 z$ \# n$ t第5位：多伦多
5 B, Z, ^6 D! z& Y4 q# [# \  Z第6位：日内瓦/ G& ~& a' @, h- o* k, K$ n2 \
第7位：阿姆斯特丹
+ i  q; B' ]  }第8位：悉尼
5 \2 q" D' a1 ^2 R0 J3 L; B第9位：波士顿, i+ ]2 Q, q3 N! `' T
第10位：温哥华# N( z( z. k5 p7 E  K, s& n1 J
第11位：法兰克福) J" T9 i3 G% A. n
第12位：香港
; Q5 `* e' W4 N+ J% p第13位：特拉维夫; m5 {" C. A( u" n
第14位：杜拜9 R$ Q0 l1 g# ?; T
第15位：新加坡
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