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标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大 [打印本页]
作者: cargo    时间: 2024-10-15 15:00
标题: 瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
瑞银全球泡沫楼市 多伦多温哥华超香港入十大
& U( s. O1 N+ e; d加拿大都市网
% X. {$ [: c1 H5 R1 S根据最新发表的2024年全球地产泡沫指数报告，多伦多及温哥华都位居十大之列，后者更位列全球实际房价升幅第6位，北美排行第2。
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根据瑞银 (UBS) 本月发布的“全球地产泡沫指数” (UBS Global Real Estate Bubble Index)，多伦多的地产泡沫风险处于“高水平”，高踞全球第5，温哥华的风险则属“中等”，但亦位列全球第10。
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这两大城市都具备独特的经济、人口和政策因素，象征著环球市场所面临的复杂问题。
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租金方面呈大幅上涨，在温哥华，实际租金比2021年高出约10%。* d$ {% O" U+ n# b7 t% y  n
相对于市民收入的增长，房价近年来并未有超前增加。因此，目前的地产泡沫风险处于中等水平。& `+ ]/ e$ k6 ~( t7 j9 d0 |

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在多伦多，地产泡沫风险与前两三年相比也有所下降，但仍被视为高水平。8 r3 O" m/ k2 Z7 N3 M! h/ T
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4 x- ], G' P8 j与温哥华相比，多伦多过去三年来租金和市民收入的增长速度都较慢。
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7 q* G) Q0 \) x预期加拿大央行的减息可能会再次加快推高这两市的房价，因为对利率特别敏感的首次置业者的需求将会增加。9 _: y! n( l+ u4 Z9 l7 Y& n$ }/ x" ?

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- p9 l  `; @9 K  Q  m; \# L2024年瑞银全球地产泡沫指数: Z2 X- y! X: Q6 o: k. |/ R

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. K0 o9 S1 m7 F6 J$ n随着融资成本变得更具吸引力，市场的钟摆可能会重新向买家倾斜，导致多伦多和温哥华的房价再度上升。
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然而，政府禁止外国买家入市、楼房库存增加、经济前景低迷等因素，都会减缓市道重回急速增长。
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温哥华在瑞银全球实际房价升幅排行榜居第6位1 u) U1 G' a/ Q3 p% x

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. b. q1 n) o7 D& i4 B/ Z0 A多伦多的地产市场多年来一直处于急速发展状态。然而瑞银全球地产泡沫指数显示，多伦多现在处于险境，地产泡沫风险高。( {+ R# o: ~) k" T$ f- r
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0 k& [- d( z; G8 V. B: v多伦多居民可负担居所面积减4成
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! c4 k8 d  s  O# {; f- o* {负担能力危机是造成这种风险的最主要因素之一。过去十年来，多伦多的房价升势远超市民收入的增长速度，把很多有意买屋的人摒诸市场门外。在巅峰时期，一般家庭住宅售价过百万的情况屡见不鲜，仅在几年前，这个价位还是不可想像的。利率的抽升虽然是为了抑压通胀，但却加剧了这种对住房负担能力的压力。
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( t/ J' q2 g# [/ r* P多伦多人现在能负担的居所面积，较2021年时平均减少了40%。负担能力下降导致交投量减少，许多潜在买家无力入市。然而价格依然居高不下，主因是业主不愿亏本放售，而且许多业主已锁定低利率的按揭贷款。因此，即使需求减弱，多伦多楼房价格仍然企硬。4 q  i: K0 V8 Q" E) R  u* x; O
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在移民和科技行业蓬勃发展的推动下，多伦多人口增长强劲。新涌入的居民使住房需求保持在相对较高的水平，尤其是在租务市场。由于租金涨升速度快过收入，不少住户都在挣扎，导致要求政府介入地产市场的呼声日益高涨。
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温哥华泡沫风险降级仍有暗涌
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; j) m* i( u/ V" D1 L相较于多伦多，温哥华的市况看来相对稳定，但也并非没有风险。瑞银全球地产泡沫指数将温哥华的风险评估为中等，较数年前的高度风险有纾缓。
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$ k- w8 T1 `' a* N多伦多(蓝线)和温哥华(灰线)近年的地产泡沫指数均呈下降' [! d! a3 p, P& h% q9 x& f
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跟多伦多一样，温哥华也经历了高楼价时期，但有几个因素有助稳定市场。, s9 |$ A3 I8 R: i) ?) X2 ~
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其中一个影响市场的因素是严重的房屋短缺问题，温哥华被群山和海洋包围，向外扩张的空间有限。因此房屋供应长期以来受到土地使用区划条例的限制，价格也因市场上可供选择的楼房有限而被推高。然而，卑诗省政府最近订立的法例要求温哥华及其周边市镇修订附例，准许业主在标准地皮上兴建4至6个单位，以增加住宅供应，目前尚未可知这个转变会对市场带来什么影响。
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' Q# R0 V+ q* I) I4 V4 w/ R有别于多伦多，温哥华的租金近年显著上升，自2021年以来，实际租金增加了约 10%。租金的飙升，加上当地相对较慢的房价上涨，有助于缓和地产泡沫风险。此外，温哥华人的收入增加速度也较多伦多人的快，这也促使风险状况趋向缓和。不过，温哥华的房屋负担能力危机仍然严重，尤其是对租户和首次置业者而言。! m8 x% p% \& I' [2 [
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分析指，全职就业职位可能不增反减；如果这趋势持续下去，将会对政府造成巨大压力，迫使其采取措施遏止人口的急速增长。) h0 b6 c& g% d8 s
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' ^( F! G$ u; Q9 j. P/ ]2014年瑞银全球地产泡沫指数排行榜：4 U( [: y: ]) o

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第1位：迈阿密
/ b; T" H3 {* A! L0 B第2位：东京
2 T; X8 Q2 [! B1 F& o# ~+ ^, j; E3 q第3位：苏黎世7 E0 r4 @2 j% n9 b7 f  h# x
第4位：洛杉矶
) r5 |7 i) D9 W/ \第5位：多伦多
" S7 U* B9 M9 g. c/ M第6位：日内瓦6 a& C  y1 P* N* [* l; S8 ]/ D
第7位：阿姆斯特丹
4 c2 p' D% P  @# L, s& c/ O1 s第8位：悉尼* y, E; K7 J% r& J2 C( |
第9位：波士顿2 \2 N5 Z( v) w, ]7 Q3 v2 Z
第10位：温哥华1 b; P! v7 a8 E
第11位：法兰克福
5 u2 N* K. q& l第12位：香港
6 d1 Y' ^8 _" N% d) K第13位：特拉维夫3 V" J( J% a% S" f4 u
第14位：杜拜
* T4 v# `4 I5 u( F, h第15位：新加坡' p9 i. r: o9 J, N

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