观点：地产行业已崩 富豪正悄悄财富大转移
| 2019-03-14 09:32:37
现今，每个人的财富是怎么构成的呢？主要是现金、存款、有价证券和房屋等。
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房子的价值会一直提升吗？
改革开放后，中国主要通过基本建设拉动经济增长，这就形成了通胀型经济体，这意味着现金和储蓄的地位下降。所以，改开之初中国是高储蓄国家，现在这种情形已经得到了根本性的改变。
当上世纪后期中国进行了住房体制改革之后，基于房屋的需求旺盛，价格上升，人们就加速放弃了现金和储蓄，追逐房屋。到去年底，国人约78%的财富都由房屋体现，无论现金、储蓄还是有价证券在国人的财产组合中都下降到了很低的位置，就是这一趋势下的必然。
今天，房地产的价值基本就决定了国人的财富水平，几乎每个人都在盯着房价并追逐房子。
在未来，中国的经济发展模式很可能将继续下去，意味着现金和储蓄的地位还会继续下降下去，难道就意味着房屋的价值可以不断提升吗？
对于个人来说，新房价格只是购买价格，只要完成了现金到房屋的购买过程，就意味着个人购买力的丧失，购房价格只能代表个人的成本。最明显的说明是，100万现金代表购买力，但用100万现金购房之后，就不再代表购买力，实际是个人购买力的消失，而只代表房屋的最初成本是100万。
这与货币的定义有关，货币是一般等价物，货币的多少就代表了购买力，而房屋并不是一般等价物，所以不能代表购买力。只有房屋再次卖出变现回货币的形态之后，才代表购买力的回归和个人的财富水平，这一过程是通过卖出实现的。
至于最终变现回多少购买力，取决于二手房的价格。所以，二手房价格才能最终决定个人财富的多寡和买入卖出过程中的盈亏，是最关键的。
然而，二手房价格是有玄机的：
第一，无论二手房价格是上涨还是下跌，但成交量都是不断增加的。这种情形说明二手房的流动性十分充沛，个人可以随时卖出以实现房屋的价值，变现自己的购买力。
此时，二手房价格可以当作是成交价格，也反映了房屋的价值，当然也反映了个人的财富水平和购买力。
第二，无论二手房价格是涨还是跌，一旦成交量不断萎缩，或者随着房屋的总量不断增长但二手房成交量无法跟随同步增长，都说明二手房的流动性在下滑。
此时，个人如果欲卖出房屋、实现房屋所代表的价值（购买力）就会越来越困难。此时，市场上标出的二手房价格就无法真实用于计算自有房屋的价值，因为成交的周期变长，或者就需要降价才能变现为购买力，也可能根本就卖不出去。
二手房流动速度大幅下降
随着房屋流动性的下降，卖不出去的房屋就会越来越多。这种卖不出去的情形，就是说楼市被“冻”住的状态。
我们知道，当一种商品卖不出去的时候，就说明没有了价格，也就失去了基于金融属性的价值（也就失去了购买力）。因为基于金融属性的价值是数量乘以价格，房屋的价值和购买力体现为面积乘以价格。
不同的商品失去了基于金融属性的价值之后，还会体现出其它方式的价值，比如：一斤大米即便卖不出去，无法实现其基于金融的财富属性，食用价值依旧存在；一套房子卖不出去的时候，也失去了基于金融属性的价值，但居住的价值依旧存在（房屋过剩的时候，一定比例的房屋也会失去居住的价值）；一部二手手机卖不出去的时候，还可以继续使用等等。
所以，对于房地产市场来说，二手房的流动性是十分重要的。下图是十城市二手房成交的量价关系走势图。
▲北京、深圳、杭州、成都、南京、无锡等十城市二手房成交量价关系走势图（资料来源：易居研究院）
进入2019年之后，虽然媒体不断发表房地产市场开启小阳春的消息，但二手房成交低迷的情形还在延续。根据贝壳研究院的数据显示，2月北京二手房网签量只有6057套，环比减少42.2%，与去年同期相比则减少了17.7%，广州的情形更差（见下图）。
▲2015年1月至2019年2月广州市二手房成交量价走势
根据阳光家缘的数据显示，2019年2月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为1611宗，较1月（3090宗）环比大幅下降47.9%，较去年春节同期（3132宗）大幅下降48.5%，成交量创近4年以来新低。
同时需要指出，今年春节过后的两周（也就是市场所称春节过后的小阳春开启时间），市场成交的反弹力度远不及2016年、2017年和2018年同期。这很可能说明上图中的“红线”又开始了下行走势，二手房的流动性继续下降。
上述现象也会体现在二手房的成交周期上。过去一年多，上海应该属于房地产市场最稳定的主要大城市，但贝壳研究院的数据显示，去年12月份上海链家房源成交周期为115.8天，比低点拉长54天，上涨幅度达86%，成交周期明显拉长。
不断有人埋怨，卖出二手房需要半年多甚至一年多的时间，原因就在这里——二手房的流动性在快速下滑，成交周期在大幅拉长。
房地产的财富属性正在消失
未来，随着新房不断流入市场，二手房的存量会继续膨胀，意味着二手房的流动性就会继续下降，成交周期将更长。这是人口趋势、居民的债务率、现金和储蓄在居民财产中的占比、房屋由供不应求到供过于求的转变等综合因素所决定的。
一旦主要二手房中介的房源成交周期上升到一年以上的时候，就可以理解为很难卖出，难以实现以房屋为代表的基于金融属性的个人财富，也就难以变现为个人的购买力；成交周期需要两三年甚至以上的时候，就可以理解为难以成交。
此时，房屋代表的基于金融属性的财富就消失了，个人的购买力也就会大幅丧失。
所以，在今天的局势下，房地产市场在整体上已经失去了投资的功能，因为基于金融属性的财富功能在丧失，难以变现回购买力，只能逐渐回归居住属性。这正如领导所说：“房子是用来住的，不是用来炒的。”
那么，中国人的财富未来会向什么方向流动呢？这必须具备两个条件：第一是流动性好；第二是具有普遍接受性，也就是被社会大多数人都接受并认可。
以金银、原油、农产品为代表的实物、以信誉为代表的无形资产的地位会不断上升。由于中国很可能还会维持通胀型经济体的发展模式，现金、储蓄和有价证券的地位难以得到明显的提升。
这代表的是未来积累个人财富的方向。