房价下降让加拿大人从纸富豪美梦中惊醒
| 2018-11-19 11:08:01 加拿大TCNnews
多数都会地区近期房价下跌，加拿大人身家瞬间缩水，专家说那不利整体经济，尽管年轻首购族获得喘息机会。
国家银行(National Bank)日前公布房价指数，它调查加拿大26个都会地区，其中40%的房价指数过去6个月下滑。全部从它们的顶峰回落，只有5个城市例外，包括蒙特利尔、安省京士顿(Kingston)、基秦拿(Kitchener)、圣嘉芙琳(St. Catharines)和温莎(Windsor)。
事实上，加拿大人的物业价值近几年涨不停，许多人乐不思蜀，沉醉在他们变身纸富豪的想法。
市郊物业价值飙升，众多年长屋主亦欢天喜地，更加松手购物消费。
经济学家形容这个现象是“财富效应”(wealth effect)，换句话说，人们自觉更加富有，从而作出更多消费，尽管他们手头不一定真的比从前更多钱。
国家银行理财(National Bank Financial，NBF)经济师帕奎特(Jocelyn Paquet)说：“假如物业骤然升值20%，就算你没有更多钱，仍会令你觉得比较富裕。”
很多情况，财富效应是不理智的。资产升值在日常基础而言，实际不会令到你更加富有。物业价值倍增，但其他人的房价也水涨船高，假如你售屋而需另买新的，你并未取得多少好处。
真正改变的，其实在于背负债务的。由于过往15年，加拿大人入息成长追不上房价涨幅，每一元可支配入息的家庭债务飙至将近1.70元，高于2000年初的大约1.10元。
" `9 _9 s3 \* \' z! y, U; A% Q$ y- \| 1 w ~2 g; G, s& l% ^: F0 R |
国银理财分析员11月中指出，近期加拿大房地产市场逐渐变冷，伴随债务的财富效应很快就会结束。
帕奎特与同僚马里安(Stefane Marion)写道：“我们未到那个地步，但眼前走势触发我们垂注。假如形势没有很快企稳，财富效应瓦解，消费者2019年将面对更多逆风潮。”
最近几年，加拿大强劲经济表现，财富效应无意扮演一定角色。
屋主开始觉得比较穷，他们将会较少开销，从而影响零售业，施压工商百业，拖慢就业成长。工作职位较少意味日子更加艰难，有些人拿不出按揭供款，对于楼市进一步带来下行压力。
借贷将会放缓，较少人用他们的物业取得房屋净值信用额(HELOC)贷款，银行批准他们的贷款额度相应降低，从而拖慢金融业。
这一切将对整体经济构成下行压力，只不知道情况会有何其严重。最近一项研究，穆迪分析(Moody's Analytics)试图以具体数字说明财富效应，它们得出4.5仙：你自觉身家涨价每一元就会额外消费4.5仙。
反向来说亦同，假如你变得比较穷。
举例说，大多伦多地区平均房价下跌5万元(所有房型均价仍然高至73万元)，假如穆迪正确，多伦多普通业主每年将减少大约2,250元消费额。用这个数字乘上区内数以十万计业主家庭，那等于严重的经济逆风。
肯定的是目前仍未出现消费者大崩溃情况，哪怕近期数据显示加拿大零售消费额失了早前力度。帕奎特说NBF估测，消费的按年成长从2017年的3.5%，下调至今年2.2%和明年的2.1%。
但帕奎特指出正面消息，外贸数字蓬勃发展。NBF估计贸易成长率2019年达到4.6%，高于2017年的1.1%。也就是说，贸易及企业投资可能从消费主导的颓势中救起加拿大经济。
此外，楼市放缓、房价下跌亦有其积极面，那将改善数十年最糟的房屋可承担性，帮到年轻人进入房屋市场。