4 n( s4 h- i2 O: E 为抑制家庭债务危机上升，给加国火热的房市适当“降温”，加拿大财政部长费拉提(Jim Flaherty)6月21日在渥太华宣布了数项紧缩按揭房贷的新例。一些原本准备购房的“房贷族”面对突然而来的新政被杀得措手不及。据估计，新规实施后，将有大约5%的潜在买家达不到按揭购房的要求。房贷新政对哪类人群影响最大?房市是否会受到影响?新移民又能如何利用、适用新政来完成自己的“贷款买房”梦?针对一系列不同问题，《房地产周刊》走访本地贷款、地产经纪，一起来听听他们的看法。 这个自2008年来，保守党政府第四次收紧的加拿大房屋按揭条例新措施主要包括： 5 A' [1 B5 T& k7 F: d C5 C* r! | 房贷最长偿还期限(amortization)从30年贷款压缩到25年贷款; 延续房屋贷款(房屋再抵押贷款)的上限从物业价值的85%下降到80%; 贷款人的债务/收入比例不能超过39%; 加拿大房屋及按揭公司(CMHC)不再为100万以上的房屋提供贷款保险。 另外，新措施也规定业主的“毛借贷还款比例”(Gross Debt Service Ration，即计算税前总收入中用来支付基本住房开支的比率)最高为39%,而“总借贷还款比率”(Total Debt Service Ratio,即计算税前总收入中用来支付住房及其它消费贷款的比率)最高为44%。 0 x9 t0 Y3 @, a7 T; l5 N0 @+ N 联邦财长费拉逖在当天的新闻发布会上表示，这一系列房贷新政系列举措将从7月9日起生效。而再次收紧按揭，是为了帮助加拿大人更谨慎地进入房市、确定合理的房产投资/购房目标、明确自己的承受能力后再做决定，以避免陷入可能的债务危机 / `( Y+ `. N4 u, U% l4 Y 置业新手+工薪阶层影响最大 满地可银行(BMO)按揭发展部经理古世斌认为，本次房贷新政中，对民众影响最大的应该是将房贷最久偿还年限(amortization)从现行的30年进一步缩短至25年。“房贷偿还年限越短，每月需偿还的供款额就越高，一些首次购房、拿薪水的工薪阶层每月的压力自然就会高一些。但从长远角度看，房贷偿还年限越短，也会减少最终需付清的房贷本息，为贷款者省下一笔可观的金额。”古世斌说。他建议，面对目前世界经济动荡不稳定，以及这个房贷政策新做的一系列改变，民众要做好“日子会过得紧一些”的准备。适当的理财规划、做好未雨绸缪的准备、并合理安排好日常的开支供款，在这个时候则是变地更为重要。 2 S/ _8 P. h0 a* X7 h- c) O 同时，古世斌也表示，实际上从几个月前开始，很多银行对贷款申请人的贷款资格审查就陆续变得更为严格。加上现在最长偿还年限减少了5年，就意味在申请人工作、债务比例的算法上，也少了5年，同时首付相对也就需要准备更多的钱。因此新例实施后，那些原本希望申请30年期的贷款者，必须满足更为严苛的25年还贷期相关要求，才能申请到房贷。 8 f8 S& U8 |5 v `5 Z# X+ D 而对于房屋再抵押贷款的上限从物业价值的85%下降到80%，谷世斌则认为对一些实力强劲的华人投资者来说不会产生大的影响。相反，对于主流的工薪阶层而言，这5%的差异则对他们买车、或进行其他再投资行为产生影响。 新措施中的两面性 有着10多年本地房屋买卖经验的资深地产经纪甄子运(Eddie Yan)则认为，联邦新出台的房屋贷款紧缩政策，应该从两方面来看。也许一开始会让那些想要置业买房、又不想日后月供压力太大而申请30年长期贷款的民众措手不及，但若仔细分析，这并非一定件让人头痛的“坏事”。 同样，Eddie也认为最易受新规冲击影响的，也是那些首次置业买房、并处在购房抵押贷款资格边缘的民众。一是因为25年期的房贷申请要求相对30年期的更为苛刻;二则是从负债比例上来看，每月要多还的供款额也增加了贷款人的生活负担。但一些财力雄厚的新移民，特别是投资移民，则并不会受到新例太大影响。而处在中间的中产阶级则会在选择房屋时，对应每月支付的贷款额而选择价格较低的房屋，这也是政府所期望的让民众“认清投资目标、确保家庭债务不会过高”的目的。 8 I' S! S1 W6 M' w8 V7 M( q 不过从好的方面来看，Eddie表示当偿还年限减少，月供额度提高，这种压力会促使贷款人在进入市场前储备更多的资金，或在日常生活中自觉变得更节省。而这种良好的投资规划和理财方式，正是很多目前徜徉在“30年长期贷款”那种压力平平、生活悠闲的贷款人所缺乏的。 对于房市整体来说，Eddie也认为新政起到一些“正面的积极作用”。“收紧房贷政策，有利于减少房市出现泡沫的机会。当业主手中拥有足够多的产权时，房屋拍卖等情况也会相对减少。更能保护国人生活的稳定。Eddie说。 - ?0 k! g* i0 R2 J& b) J- v 市场调整>市场冷却 ( n' g7 t5 @- j8 e6 o 提到新政对温哥华房市走势的影响，Eddie不排除购房者会在接下来的几个月内变得更为谨慎，来观察试探这些调整给市场带来的变化。但他强调，无论房贷政策怎么变，当房屋价格与市场需求相对应时，物业仍能卖得很快，毕竟买房既是一些人居住的刚性需求，也是一些投资者眼中最佳的投资项目。“新政实施后，一些不确定因素一定会让一部分购房者观望，但这只能算是‘市场调整’而并非‘市场冷却’”。Eddie表示说。 0 U- V4 r" O+ I- S0 t6 t% R) P 建立良好信用记录，面对变化沉着应对 , W( G; E1 u8 i+ J9 n& g 面对再次紧缩的房屋贷款政策，如何才能建立起好的信用纪录、满足越来越严格的贷款申请呢?Eddie建议即使现在利率处于历史低位，但也要保持存钱、不肆意刷卡欠款的习惯。另外，也要适当减少信用卡的持有量。越多信用卡，越多的信用额度，越多不同的购买行为，如家居、汽车，家电等等，不知不觉中很容易造成延期付款的情况产生而增加你的资产负债务，最终降低你的借款能力。 3 [* J% m+ H7 o( O! u- z 此外，即使目前没有申请贷款买房的打算，但从日常生活的小事开始建立信用评级，总是不会错的，其中也包括每年的收入报税，每月的信用卡、汽车贷款、租赁费、水电费、电话费等，最好都要按时缴纳。大部分申报到信用局(credit bureau)的逾期付款记录，都需要7年的时间才能被清除。 & x9 S& u$ M$ }7 q- ] |
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