加国楼市炒底？加息后想买房的人更买不起了 - www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网蒙城华人网蒙特利尔留学生论坛蒙特利尔中文网蒙城中文网

　　昨日传出两大重磅消息，一是8月份房市销量继续大幅下跌，房价也在按月下跌，二是央行连续第二次加息。两者互相牵动，加息将如何左右楼市(专题)的走向倍受关注。

　　市场有一种论调是8月为传统淡季，房市很快将回暖，甚至有经纪指出买家已经回归市场，可以趁房价下跌入市炒底。但是也有分析指出，加息对买房者申请按揭贷款以及按揭业主月供的影响不容忽视。

　　加拿大央行周三宣布今年第二次加息，显示经济的增长足以让借贷成本走出历史最低谷。央行于今年7月初首次加息，将持续两年的最低利率0.5%提高到0.75%，周三加息后，央行基准利率已升至1%。

　　加息对金融机构的各项借贷利率都会产生连带影响，包括按揭利率。

　　以下是房屋业主和潜在买家可能受到的影响：

　　固定利率按揭的业主：目前的按揭月供暂时不受影响，只有在按揭到期需要更新时，利率上升会影响到月供。

　　影响固定按揭利率的不是央行利率，而是联邦政府发行的债券的利率。但是当央行加息时，债券市场的利率也会上升，因而加息会间接影响到固定利率的按揭贷款。

　　浮动利率按揭的业主：浮动按揭利率与银行的最优惠利率挂钩，再减去银行提供的利率折扣。最优惠利率直接由央行基准利率主导，所以浮动利率的贷款月供会立即随央行加息而增加。

　　值得一提的是，部分浮动利率的月供数额可能没有变动，但是月供中用于支付利息的金额多了，用于偿还本金的金额少了。这也意味着付清按揭贷款的年限将要延长。

　　联邦政府去年出台新规，要求首付少于20%的房屋买家接受“收入压力测试”，即按照央行的五年期固定利率（加息前4.84%）审批按揭贷款，这一利率是参照加拿大各大银行公布的五年固定按揭利率，远远高于市场优惠利率水平。

　　当央行利率上升时，买房者就要按更高利率接受“压力测试”，也就是说，加入有房一族的门槛更高了。

　　早在7月央行首次加息之前，债券收益率上升，按揭市场就闻风而动。皇家银行（RBC）率先将固定按揭利率上高了0.2个百分点，其他大银行也相继提高利率。

　　而更早于去年联邦政府出台新规，要求首付低于20%的买房者接受压力测试后，加拿大按揭与房屋公司（CMHC）的按揭保险业务就迅速减少了三分之一。

　　如果你现在还在考虑要买房，以下这个表格告诉你，按照25年摊还期，按揭贷款（房价减去首付）$50万元所需的月供数额。

　　信用额贷款（Lines of Credit）或房屋净值贷款（Home Equity Lines）

　　皇家银行经济师Laura Cooper在9月1日的报告中指出，加拿大家庭过去4个季度每季消费信贷增加$100亿至$120亿元。个人向银行借的信用额贷款增长显著，特别是房屋净值信用额贷款。

　　由于这种贷款的利率与银行最优惠利率直接挂钩，经济师称，央行加息对消费者影响大，可能仅次于浮动利率按揭贷款的利率。

　　信用卡：多数信用卡按固定利率计息。但一旦你有欠款未及时支付，部分信用卡公司会开始以更高利率计算未付款。

　　学生贷款：学生贷款利率分固定和浮动两种。浮动利率的还款者会立即受到加息的影响。固定利率的还款者在到期续约时会受到加息的影响。

　　Cooper在报告中指出，加拿大房地产市场的变动，加上家庭债务高企以及金融状况收紧，将打压信贷增长，最终抵制消费者开支增长。

　　她说：“相信加拿大家庭总体上有能力吸收加息带来的贷款成本上升，因为央行紧缩的步伐是逐步的，同时就业仍有增长。但是可以预期，借贷疯潮将要结束了。”

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