倡加拿大重开投资移民 规定投150万搞廉租屋
| 2017-08-07 18:47:21
James Tansey
坦西建议重开投资移民，强制申请人投资在可负担房屋上，并以投资信托的方式包装成投资产品。
一份最新的卑诗大学研究报告显示，温哥华可负担房屋不足的问题，已成为全国各大城市之冠，未来需要社会居屋的人口还可能进一步暴涨，报告建议渥京考虑重开投资移民(Immigrant Investor)计划，要求每名投资移民申请人投放至少150万元在可负担房屋开发案上，并将开发案以投资信托方式包装成投资产品，吸引各界入伙投资来"吸金"。
这份由卑诗大学社会创新及影响力投资中心(S3I)发表的最新报告，直指卑诗省是全加拿大房屋可负担问题最严重的省份。而其中温哥华的问题最为严重，成为全国最需要可负担房屋的城市。
报告引用加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)关於"核心住房需求"(core housing need)的定义，包括住房过度拥挤、住房需要大修、住房开支超过30%税前收入等。温哥华市目前有144,720户家庭，2011年时有六分之一的家庭为有"核心住房需求人士"，其中租房者的比例远比持有房产者更高。报告认为造成温哥华如此窘境的其中一个原因，是政府错估租房需求和物业供给情况，造成2015年温市出现全国最低的0.6%空房率。而温哥华的可负担房屋，不论是需求面及供给面皆受到市场因素掣肘。
在需求方面，2016年社会居屋的申请轮後名单已近万人，随着80%的婴儿潮世代即将到达退休年龄，加上大温1.4%的人口成长率，未来需要社会居屋的人数将会大增。但在供给面上，联邦政府对新社会居屋的拨款已1993年取消，现在所有款项皆来自省府及私人企业，两者的拨款皆无法赶上需求增速。
鉴於拨款不足的关键问题，报告中提出数点建议，其中一个便是重开2014年因饱受争议而取消的投资移民计划。当时该计划允许移民申请人投资80万元以取得永久居民，加拿大政府则会在5年後全额归还这笔款项。
S3I中心总监坦西(James Tansey)在报告中表示，虽然吸纳移民是造成楼价疯涨的其中一个主因，但"水能载舟亦能覆舟"，如果政府强制要求投资移民申请者，每人最少投资150万元在可负担房屋上，以2012年的卑诗申请人数计算，一年就会有42亿元的款项可用，足以缓解目前的可负担房屋不足情况。
坦西指出，政府也应思考，如何能挤出更多的公有土地以开发可负担房屋，并且设法吸引私人企业、基金、大型机构入伙投资。他称可以利用地产投资信托(REITs)的投资产品，将可负担房屋开发案的股份发放给投资人。
坦西承认这种类型的信托，其回报无法与市场价格的开发案相比。但如果投资人手握大量物业，这种信托可以降低物业管理及翻新的成本，对投资人仍有吸引力。他称在英国，针对可负担房屋的影响力投资(Impact Investment)已非常盛行，本地只要能适当调整法规，"吸金能力"足以期待。
不过坦西透露，温哥华市因为开发案审批时间过长，土地价格又太高，因此未必能立即引入地产投资信托。他称目前市场上已有类似的试验性小规模产品，例如两年前的New Market Funds发起全国首个可负担房屋投资基金，成功筹集1100万元投入4个温市府持有的土地开发案，目标年回报率为6%。