还在炒房？早点收手吧 加拿大房地产泡沫随时破灭
| 2017-05-17 17:57:49
综合报道：高盛集团（Goldman Sachs）在本周发布的一份研究报告中表示，加拿大的房价被高估，未来一至两年内房地产市场泡沫破裂的可能性较大。
根据高盛的定义，在进行通货膨胀的调整之后，房价下跌5%以上就被认为是崩盘。在这份报告中，高盛使用了三个指标比较十大工业经济体的房价水平：房价与租金的比率；房价与家庭收入的比率；以及通货膨胀调整后的房价。按照这个模式来看，未来五到八个季度内，加拿大房地产崩盘的几率高达30%，排全球第三。
其实综合多伦多和温哥华等地方近期的一些数据，不难看出，房产泡沫破裂的征兆越来越明显：一是房屋销售量明显下降；二是挂牌上市的房屋数量突然猛增；三是买家似乎在等待房价下跌，只愿观望不想出手；再是在Google 上搜索“housing bubble”的加拿大人与日俱增，说明越来越多的人对加拿大房市失去信心。
加拿大六大商业银行信用评级被降级后，一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani 就断言，加拿大房地产市场的泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。
最大房贷供应商股价狂泻 监管机构、投行齐警告
今年4月26日，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group宣布将举债20亿加元（约合15亿美元）作为紧急流动性贷款，导致公司股价周三暴跌65%，单日降幅创公司史上新高。而其他加拿大房贷供应商的股价同样难逃重挫的命运，例如Equitable Group下跌32%，Street Capital Group下挫9.77%，First National Financial Corp.收跌超10%。金融博客Zerohedge认为，这说明加拿大的房市泡沫终于爆发。
而在同一天，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC）也在《房屋市场评估》（HMA）的季报中表示，有强烈加速抬升（acceleration）和过热（overheating）迹象显示房地产市场处于整体问题状态（overall problematic conditions）。
加拿大房地产被看衰已久
从2015年开始，加拿大房地产泡沫即将破灭的评论和言论导向就没有停过。2015年的全球房地产泡沫指数调查报告出炉，数据显示大部分城市房价已被高估，其中温哥华位列全球第四。《经济学人》也称温哥华是全球最贵的房地产市场之一，并称温哥华房价被高估了89%。
同年，市场研究机构Markit的一份报告也表示，越来越多的投资者正在押注加拿大房产泡沫，因能源价格下跌拖累加拿大经济前景。
至于为什么选择做空加拿大房地产？在2016年，一位华尔街金牌沽空者Marc Cohodes在接受媒体采访时就表示：
“在温哥华，有人把房子当成仙股一样炒作。然而，温哥华楼市背后并没有坚实的经济作为高房价的支撑。统计数据显示，当地居民年均家庭收入是8万加元，我有时候会为了和人争辩而把数据翻倍，甚至说高到20万加元。一般来说，买家能承受得起的房价是家庭年收入的四到六倍。然而，实际房价与当地家庭年收入的倍数远高于此。”
“一旦政府开始打击利用房地产进行的洗钱行为，此类房产交易者就不得不出售房屋。但届时，市场上将没人接盘，因为这些房屋所属地区的承受能力依然不佳。这就会迫使房主降价。当价格低到一定的程度，银行就不愿意发放相关贷款了。然后，房价将会下降再下降。到时候28岁、30岁等千禧一代人就能买得起了。但是现在，距离那种程度还很遥远。然而，一旦泡沫真的开始破裂，场景将非常壮观。”
最后，他说道：“不要急，只需要拿出一点耐心，坐等这一幕发生。记住，千万别被什么房价永远涨之类的鼓吹之词给骗了。”而上文所提到的Home Capital Group股价，Cohodes从2015年就开始做空了。
房价断崖式大跌 对加拿大经济有何影响
如果全国房价跌30%至40%，那么受影响的就不仅仅是地产及其关联产业，诸如房地产、金融业、保险业、建筑业等行业，而是整个经济都会受到影响。
经济学家Madini则认为，一旦房市泡沫破裂，房价急剧下滑，毫无疑问将影响到整个加拿大经济，最直接的影响是：估计明年GDP增长率会减1%。目前在加拿大经济总量中，房地产建造市场所占的比例已经高达12%，而在卑诗省，22%的经济活动都与住宅建筑和房地产行业相关，房地产对加拿大经济发展的重要性可见一斑。
除了对经济增长的直接影响外，再就是对就业的严重打击。环球邮报提供的数据显示，安省15%的就业与房地产相关，包括房地产业、金融保险业以及建筑业等。此外，房市冷却之后，身负巨额房贷的人们不愿到其它地区找工作，将进一步恶化了本地就业市场。
房价高企及房市陷落对加拿大金融体系的冲击也不容忽视。央行行长波洛兹在上周接受采访时也表示，如今央行最担心的是加拿大经济出现震荡，这将极大地影响到千千万万加拿大家庭，他们可能因此而无法支付房贷。
中国资金依旧不断涌入
即便多方面不看好加拿大的房地产市场，依旧有源源不断的海外资金涌入坐高加拿大楼市。Colliers International的地产报告披露，流向全球商业楼市的中国资金中，投入加拿大的比例，2016年忽然爆涨10倍，加拿大从2015年占中资在中国境外收购商业楼市投资比例的1%，增加至去年的10%。中国资金急于在中国大陆及香港以外的地方寻求新地点、并分散投资的情况非常明显。
报告引用Real Capital Analytics的统计，去年流向全球商业楼市的中国资金高达350亿美元，而在2009年时，中国资金在中国以外地方购买商业地产的金额只有6亿美元，等于在7年间增加逾57倍。这与加拿大的汇率持续低迷不无关系。在未来加元汇率仍低的情况下，短期内外资涌入加国的情况仍将源源不绝，而中国资金流入加拿大商业楼市的趋势将无法阻挡。