专家呼吁 楼市降温政策瞄准海外炒家
| 2016-06-16 10:30:21
有经济师认為政府任何旨在楼市降温的新政策，方向应朝控制海外投资、投机和土地限制，而焦点应瞄准利用地產為避资的海外买家，而非富有的移民。
据满可地银行(BMO)昨日公布的分析，虽指对温哥华和多伦多楼市过热的危险警号正出现，但这两个城市的楼价将不可能自我减速。满银两名经济师波特(Doug Porter)和卡维克(Robert Kavcic)列出楼价急升為何集中在这两个城市的数个原因，其中包括年轻一族25至40岁有不少增长，这年纪被视為买楼黄金年岁，再结合战后出生一代不愿缩减其房屋，这些情况给独立屋市场承受不少压力。
经济师亦指出在过去一年加拿大所有工作净增长都发生在温哥华和多伦多，这造成「都市化」趋势，即都市服务类的工作会增加，但资源类和製造类别的工作却减少，趋势会继续吸引工人走向城市。
分析又指海外买家在两城市楼市的需求上佔一重要角色，而他们亦开始在满地可的市场佔一席位。两经济师提及，虽然有不少人淡化这因素，但凭经济学最基本知识都可知，若果对已很紧张的市场再注入一批新买家，需求会增加，价格也很快会大升。
他们指全球过量储备推动不少资產的价格在近年上扬，包括债券、商业地產、基建和私募股权，以及美国曼哈顿和英国伦敦的住宅地產，「而现在这浪潮亦涌到加拿大最大的城市。」
投机成為其中因素在两市现有跡可寻，经济师发现有炒卖房屋的证据，这包括在12个月买入卖出的温市物业数量增加和温市柏文价格近期快速上升。
波特和卡维克认為，决策者应该将焦点放在利用地產作為安全资金避风港的海外买家，而非富有的移民。最近出台的政策调高买家的首期，它的焦点在于本地买家，但这些措施只会迫走本地买家，将海外资金流入战场的缺口扩大。
另外加拿大央行的报告计算，若楼价下跌15%，1/8正负担房屋按揭的业主会变成负资產，即他们物业的价值低于其负债。若果楼价大跌25%，负资產的按揭业主比率会高达1/4。
报告并特别提醒按揭负担大于年收入450%的家庭，举例一对夫妇年收入总额只有10万元，但房贷达45万元。负担这程度按揭的家庭最不能承受突如其来，如利率上调的情况，但卑诗出现这类按揭的数目正在增加。
报告指自去年在温哥华上车的按揭业主，有三分一属重负债一类，由于这些属新做按揭，这意味愿冒风险者有可能包括不少首次置业人士和搬大屋的家庭。
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