加拿大按揭及房屋公司(CMHC)首席经济专家杜根(Bob Dugan﹐下图)昨天于该公司在多市举行的“楼市展望会议”中预测﹐加国在“多重放盘系统”(MLS)网站挂牌卖楼的平均价格﹐预料今年全年升幅达5.8%﹐但于2015及2016年的升幅则分别只有1.4%及1.6%﹐加进通胀因素后﹐相等于零增长(flat growth)。
1 K- ]$ q/ z' c n7 ^
他认为﹐好消息是加国未见楼市过热或过量兴建住宅的情况﹐故不会发生楼市泡沫。 # A, |6 O* P( p" E# N; w
加国楼市未见过热或过量兴建 ( [6 O3 r4 U# B- K H$ v7 [' O
然而﹐由于加国经济受全球经济影响﹐同时加国国民的个人负债额高﹐外来因素可严重影响加国的楼市。例如﹐若中国经济放缓或突然恶化﹔或欧盟国家出现严重通缩情况﹔或美国经济增长较预测的小﹔或中东战况加剧等。
杜根表示﹐根据加拿大中央银行的统计显示﹐加国每户计的债务尽管最大比率仍是住宅按揭﹐于2013年占67%﹐但私人借贷于近年不断增加﹐于2013年上升了20%。若加国突然受经济打击令失业率上升时﹐由于国民资产全放于物业上﹐流动资产不足﹐唯一方法是卖楼维持生活﹐便会出现楼市大跌的情况。 - c. @. f9 @4 I0 J f; G, m
他预计﹐加国按揭率要起码等至明年下半年才会调升﹐到时﹐买家会转为考虑购买售价较低的住宅。 7 X7 K5 ~4 K" e
此外﹐他指近年带动全国楼价上升的龙头仍是多伦多及温哥华两个城市﹐今年由1月至9月期间与去年同期比较的话﹐全国楼价升幅是6.9%﹐但多伦多的升幅则达8.1%。
其中多市又由于买家对独立屋的需求高而引致楼价升幅较公寓住宅单位为高﹐分别是9.2%及5.5%。同时高价住宅的销量也较去年增加﹐其中独立屋之中﹐80万元以上独立屋的销量增幅最大﹔公寓单位则以50万元以上的销量增幅最大。 6 T/ J* X6 J( e% R2 l6 j0 m
温哥华的独立屋及公寓住宅单位今年售价升幅则分别是7.6%及4.6%﹐高价住宅的销量也较去年增加﹐其中独立屋之中﹐100万至150万元独立屋的销量增幅最大﹔公寓单位则以50万元以上的销量增幅最大。 0 F4 b3 l& I4 V, v( ~
杜根指温哥华高价住宅的销量较去年增加﹐部分原因是由于有外国投资者买家﹐但所占比率仍不算高﹐只约占3.5%。 ; I* e2 J1 K% e# W* _- @4 f& ~
多市柏文未来2年需求续增 屋价高缺建新屋地 年轻人新移民喜市区居住 V3 ^8 @7 Z: A: \9 L0 W
加拿大按揭及房屋 公司(CMHC)的大多区楼市资深市场分析员仙娜加玛(Dana Senagama)预测﹐由于屋价高及缺乏建新屋用地﹐加上20多岁青年人及50多至60多岁婴儿潮一代都较喜爱在市区居住﹐同时继续有新移民选择于多市 落脚﹐故估计于未来两年﹐公寓大厦单位的需求仍会增加。 ) q8 Q( t- K% y/ A7 E5 W. W$ p
她指根据加拿大统计局资料显示﹐2014年的首次置业者中﹐有31%购买独立屋﹐较2004年的57%比率下跌26个百分点﹔于2014年有28%买公寓单位﹐较2004年的13%增15个百分点﹐可见愈来愈多置业者选购公寓单位。 6 x8 ]( B+ c8 _0 g/ }. c8 w
现预测多市的独立屋于2015年时会升至平均售87万元﹐但2014年的首次置业者中﹐有78%是购买50万元以下的物业。
抵达多市的新移民中﹐大多会等至3年之后才会购买物业﹐期间有不少是首先租住公寓单位。
料新屋动工量2016年放缓
仙娜加玛预测﹐多市明年的住宅销售量及新屋动工量都会上升﹐至2016年会放缓。
多市楼价于今年上升6.5%后﹐明年及2016年则放缓至分别上升2.2%及1.8%﹐但仍较全国平均率为高。多市住宅于2015年的平均售价将会是57.5万元﹔2016年只稍升至58万元。
CMHC 的安省地区分析员莎高布鲁斯(Ted Tsiakopoulos)说﹐现预测安省明年的经济增长达3.6%﹐较预料的全国3.1%增长为高﹐更是安省近10年来首次高过全国的经济增长率﹐同时 预测明年本省工人收入会有约0.3%增长﹐因而能支持推动本省明年的楼市﹐但由于屋价升而引致每月付按揭额随之增加﹐买家会于2016年转为购买较能负担 的房屋。 / i3 T/ d3 X; _' W2 c2 } A0 t
他指出﹐有研究指达60%公寓单位买家于购买5年或以上仍不出售﹐就算不是自住也会将之出租﹐同时出租公寓单位空置率也维持低于2.5%﹐都对楼市有利。
但潜在危机是建成公寓单位数量过多﹐业主也同时大量出售时﹐便会引致楼价下跌。