# h) _" Y% X. i2 }/ w6 r- N低利率：加国楼市健康障碍 国民滥用低利率 0 Z: s6 b' i, \7 h# s X# w! d: ]; P5 I! v
有市场观察人士担心，目前加拿大房市的繁荣和低利率的刺激有很大关系。不过，这种景象却使得联邦政府的决策层骑虎难下。低利率可以刺激国民的消费，可以带动加拿大经济的进一步发展。但是联邦政府这个美好的初衷却被国民滥用，很多国民趁着低利率的时候提前消费，从而导致了国人家庭债务过高。特别是在房贷方面，加拿大人似乎陷入了低利率的“魔咒”，他们借贷买房的脚步似乎停止不了。对此，有些市场观察家在一年多前早已发出警告。他们表示，加拿大的低利率政策很有可能成为加拿大房地产市场后市发展的障碍。4 s' C" V! {7 n; K Q, f2 d
1 _4 l* d) N1 j9 [5 \加拿大中央银行在今年1月18日出台了2012年的第一份货币政策报告就从侧面印证了央行在这方面的担心。报告首先表示全球经济的前景不太乐观，这对加拿大经济的发展提出了巨大的挑战。报告指出，全球经济的前景出现恶化的趋势，不稳定因素正在增加。其中，欧洲主权债务危机愈演愈烈，国际金融市场开始紧缩，欧洲经济衰煺的程度可能超过人们的预期。 4 H! ^2 R) S$ ?' m+ k8 x5 T # k2 }5 a1 Z% N3 G; ^$ [虽然美国的GDP在2011年下半年实现反弹，但加拿大央行预测美国经济复苏的脚步依然缓慢，主要塬因是美国家庭正在进行的“去杠杆化”(Household Deleveraging，前期借贷太多，导致后面长期的偿还债务过程)，财政整顿和来自欧洲危机的溢出效应。中国经济也将从高速增长转到较为可持续的增长速度。 ( R1 f5 q8 {# | 8 a4 L& T1 G. Y Y$ Q+ ^因此，主要由于外部环境的变化，央行对加拿大经济前景的预测与去年10月份时有所不同。虽然发展的势头还在，但加拿大经济增长可能比之前设想的还要温和。央行估计加拿大经济2011年的增长率为2.4%，2012年的增长率预计为2.0%，而2013年稍高，为2.8%。 / n, l/ [! S) m7 ? O4 C7 `$ l3 j$ p( c1 n0 ]% G
而在加拿大的家庭债务方面，报告也显示出来这方面的担心。报告指出，加国人的家庭债务到2013年前还会以稳定的速度增长。其主要塬因是，在这段时间内，加拿大人还将因低利率而继续举债买房。报告还表示，加拿大人家庭债务与GDP的比例偏高，家庭债务与收入的比率还将继续升高。 / c: u' W, y- J, n. B5 b- d* J1 V4 |/ ^$ C5 k
来自加拿大统计局(Statistics Canada)的数据显示，2010年的第叁季度加拿大人的债务和可支配收入比率为148.1%，首次超过了美国(美国当时这一数据为147.2%)，达到了历史新高。到了2011年的12月中旬，加拿大统计局发布的数据显示，这一比率继续走高，达到152.9%，比第二季度的150.5%上升了2.4个百分点，比一年前的148.1%则走高了4.8个百分点。 1 ]. W* O2 \9 g& N
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加拿大人举债买房最能体现加拿大人的借贷规模。根据加拿大按揭专业人士协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)最新报告的统计，早在2010年的7月份时，加拿大人的住宅按揭总额跨过了1兆亿加元的门槛，而到了2011年的8月份，这个数字达到了1.079兆亿加元。与前五年相比，加拿大人的住房借贷规模大增，上涨幅度达到惊人的53%。也就是说，加拿大人的住房按揭以每年8.9%的速度爬升，比同时期的平均房价增长速度高出约两个百分点左右。 7 C( x1 u8 E0 r8 n6 u# |2 A w, C) b" V. n3 e1 Z+ O
如果换算成具体的数字，那就是加拿大人的住房借贷以平均每年75亿加元的数字增长。据加拿大按揭专业人士协会的预计，在2012年，全加拿大的住宅按揭额度将会继续上涨，比2011年的额度上涨幅度达7.7%左右。照此推算，到2011年底，加拿大总按揭额将达到1.11兆亿加元，而在2012年底则增长到1.19兆亿加元。 4 T7 j4 D* o7 T* f3 c) I
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对此，加拿大央行行长马克?卡尼(Mark Carney)和联邦财政部长吉姆?费拉逖(Jim Flaherty)曾多次警告国民不要过度消费。对于加拿大房地产市场的持续火热，马克?卡尼也曾在不同场合表达过这方面的忧虑，可能对利率和按揭政策做出调整。目前为止，最新的消息是，按揭条例的收紧调整可能首先针对在公寓买家和自雇人士。而市场人士最担心的是，一旦利率升高，这将刺破加拿大房市的泡沫。 $ v v8 l6 E0 r5 Y$ |7 A2 s
! W: b- G& ~3 K$ \6 [' p 低利率：阻止房市泡沫的力量之一 $ Z6 j% w l1 L0 d 4 Q! ~$ D0 ?- `0 W' d' E一部分人士认为，超低的利率成为房市上涨的推动力量，部分造成了房市的泡沫。但另一部分人士却持有不同的看法。他们认为，低利率或许可以变成防止房市上涨成为泡沫的“盾牌”。其中，来自满地可银行的首席经济分析师Sherry Cooper女士认为，尽管加拿大央行对日益升高的加拿大家庭债务水平发出警告，看起来房价上涨的脚步不可阻止，但是加拿大的住宅房屋市场并不会走向美国式的崩盘。 5 P0 H7 A5 B' n+ h9 _4 _0 U0 e o
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在一份由Cooper女士和她同事—高级经济师Sal Guatieri先生共同撰写的一份分析报告中表示：“我们认为，加拿大的房市与其说更像一个泡沫，不如说更像是一个气球。泡沫一般会最终破灭，而一个气球可以缓慢地放气。在加拿大的大部分地区，房价只是被温和地高估。这就如同被吹大的气球可以慢慢地放气。随着国民收入增加的脚步追上房价的增长速度，房市将在利率升高前恢复到正常的水平。” & x6 ~- N5 K* r' |! \' z7 }
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在眼下关于加拿大房市前景的多方不同观点激烈碰撞之时，这一份报告可以说是表达了一种新的观点。一些观察家担心加拿大房市的崩盘就在不远之时。其中总部位于伦敦的全球领先的宏观经济咨询机构凯投宏观(Capital Economics)认为，加拿大的房市显示出周期性大涨到泡沫破灭的典型迹象，在未来的几年内房价将会大幅下跌。 , D/ |) Q* E0 v+ d8 r/ n v8 m4 F! x* g4 ~. @
但是相当一部分观察家认为，虽然在低利率的刺激下，购房者大举债务，推高的房价，但是如果低利率持续的时间足够长的话，这可以阻止房市进入崩盘区。Cooper女士和Guatieri先生在他们的报告中表示，因为低按揭利率，按揭还款将仍然占据普通的购房者可支配收入的叁分之一以上，这一比例只是比长期的水平稍高而已。来自加拿大帝国商业银行(CIBC)全球市场部经济分析师Benjamin Tal先生则表示，在利率上涨前，人们有的是时间。有专家则把目前的房市和上世界90年代的房市对比得出结论。来自满地可(Montreal)的国家银行首席经济师Stéfane Marion先生说：“鉴于目前的利率环境，加拿大的房市是有一点被拉升了，但这没有上世纪90年代那样严重。”Cooper女士则对媒体表示，人们对加拿大家庭债务升高忧虑的同时，他们忽略了低利率能使购房者更能负担得起债务。她说，在加拿大，债务和收入比自利率下降以来在稳定地升高，这已经持续了叁十年了。 + x, }9 b! x2 F8 s9 z- n- d) U7 J0 L; H( W5 S/ F
Tal先生表示，房市崩溃需要一个触发器，比如利率的突然升高或者严重影响按揭质量的次贷产品大量泛滥等。然而，目前的迹象是加拿大和美国的中央银行暗示在相当长一段时间内将维持低利率的政策。而在加拿大的按揭市场出现高危险的几率是非常小的。4 [0 t) Z% |: H8 I) H& I7 X
+ n8 B) S: t7 n v( R- Q) l1 z作者: 西闷庆 时间: 2012-2-24 06:34
楼上的稍等啦 L2 I' k0 W6 A% s( e2 \! y/ A+ w* J3 j# l2 g
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顶你一下，好贴要顶！" x# ?+ Y% v; P, e& a
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