标题: 中国地产悬了? 房企资金链断裂爆发倒闭潮 [打印本页] 作者: toronto 时间: 2014-4-20 13:33 标题: 中国地产悬了? 房企资金链断裂爆发倒闭潮 中国地产悬了? 房企资金链断裂爆发倒闭潮 / u, {' A# k4 F" G# \来源: 华夏时报) X! | k' d6 I h; x% Z
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南京江宁区“合家春天”项目工地上，一栋8层高的LOFT公寓孤零零地伫立在诚信大道和殷富街交叉口。4月初的一个下午，就是这栋公寓楼上，17名业主爬上楼顶拉开横幅，准备“跳楼维权”。# k; g s2 q5 _2 G' }/ |
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“业主闹事的原因是，这个楼盘原定于2013年5月底交付，但从去年5月开始就几乎没有工人干活了，已经烂尾近一年时间。”一位知情人士告诉《华夏时报》记者。 : q- K; E6 B3 P: h o' F3 z! R# R4 @' }; j: Y
此外，上述楼盘的开发商南京盈嘉恒升实业有限公司（下称“盈嘉地产”）旗下另一楼盘也接近烂尾，位于南京栖霞区的丽池花园（香榴湾）三期已延期一年半，至今仍未交付。由于盈嘉地产陷入破产危机，无力支付工程款，在业主维权压力下，项目所在的区政府不得不出手接盘。 y. e4 C _/ ^0 i& _9 g; ]6 L O& G) w! n
盈嘉地产资金链断裂绝非个案，房企倒闭潮在全国各地愈演愈烈。据记者不完全统计，仅今年3月以来，被曝光的房企资金链断裂的案例就有10余起，涉及浙江、江苏、安徽、湖北、海南等多个省份。 6 J% | g! |+ K& p! M9 [! C' L
: v1 r3 e/ _" k7 a; y 业内人士分析，被曝光的案例只是“冰山一角”，更大的隐患已在行业内悄然积聚。“整个市场在用短期的资金来支持长期的投资项目，这样的风险，已从金融体系向地产行业延伸。”北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹表示，“下半年，房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生。” 0 r7 @0 x2 b0 l' i4 @ 盈嘉地产两项目烂尾4 J; i5 S* Y/ A5 E+ [; u8 w1 G
+ T! x* D+ I- p9 t5 N 4月15日，《华夏时报》记者在上演业主“跳楼维权”事件的合家春天项目现场看到，这栋编号为“25号楼”的LOFT公寓有三扇玻璃门被砸碎，碎玻璃遍地都是；其他几扇玻璃门上用绿色油漆写着“盈嘉地产烂尾楼，无耻奸商”、“百姓无家可归”等字样。 - ~# B$ r- E% g4 y* g% Z
+ Y& Z1 r" B* H) @+ B “那天上午一些业主跑到了8楼楼顶，说要跳楼。消防员在楼下空地上铺了气垫，急救车也来了，最后江宁区住建局发通告承诺解决问题，业主才陆续下楼。”一位留守在工地的工人告诉记者。 4 V5 a1 q" v9 H5 R9 W9 O, k2 t
购买了这栋LOFT公寓627室的司先生表示，“去年5月楼盘就停工了，年前我们去江宁区政府反映问题，政府把开发商盈嘉地产的老板王新潮找过来，在业主施压下，楼盘才粉刷了外墙，稍微做了点绿化。但是今年春节后，开发商又不露面了，工程再度停工。”. s+ L5 }1 s) { b( H
+ K" J" }& j; J9 T 据南京网上房地产提供的数据，合家春天25号楼已备案出售的房屋共58套，均价为1.28万元/平方米。625室业主费先生告诉记者：“房款2012 年12月份就交给开发商了。除了这备案的58家，还有一些是完成认购或者从施工方那边购买的。据我了解，25号楼已经卖掉100多套。” ' a" n+ O. N' T! z* Z0 b$ _& e% \4 t# L9 _+ \$ b4 U, K
而在距离江宁区合家春天30多公里路程的栖霞区，盈嘉地产的另一个楼盘——丽池花园（香榴湾）三期也出现了类似的“烂尾”现象。 - @% L: J! y y0 z/ L# d" e
' C6 x# `; A, K' K5 h; U 据了解，香榴湾三期项目9、10号楼于2011年开盘，合同约定交付时间为2012年12月，2012年开盘的8号楼交付时间为2013年8月。但迄今这三栋楼仍未竣工交付。 # m7 O. M9 g9 o& J y 6 `6 n/ g M/ @# I, ? 记者于4月16日来到香榴湾项目8、9、10号楼所在地，项目现场有几位工人正在铺设水管和粉刷外墙，到处散落着各种建材和废弃家具，地面也是凹凸不平的泥土堆。 % r |9 h+ C- Q9 A z; w7 k7 V1 n5 m0 O" z& s
南京网上房地产数据显示，香榴湾这三栋楼共计422套房，其中403户已成交，成交均价为约9000元/平方米，此外9户已认购。按照平均每套房面积80平方米左右，业主已交纳的购房款就达近3亿元。! Z; _& w. l# D2 U+ v9 _
, a- v* p) L* ]' j" e: P- p “我们已经还了3年的房贷，每个月还要另付租房费。”来查看施工进展的一位业主表示，“之前我们去盈嘉地产时，还有人接待说会延期多少个月交付，但是现在完全找不到人了，我们也没有得到延迟交付的违约金。”1 g8 Z! l' y* a8 C, B- p+ m9 N, n
$ W Y- D9 l/ a9 Q- K' Z 盈嘉地产负责此项目的吴经理告诉记者：“楼盘不能交付的原因很复杂，确实有资金链方面的问题。我只负责项目管理，公司层面的事务不参与，所以不知道更多详情。”, r# t' s/ w, _: j9 I4 ]" E% {. P
9 K1 `7 W7 A9 K8 Q9 C- A 记者从南京多家法院了解到，早在去年下半年，盈嘉地产南京项目公司盈嘉恒升公司就被多名债权人起诉，其资金账户也被法院冻结，其中就包括预售款监管账户。 # d5 [" d/ \+ }) _6 | 一位知情人士透露：“盈嘉地产在其他城市摊子铺得太大，随着楼市成交陷入低迷，公司在这些城市的回款受滞，此外银行信贷越来越紧，中小房企贷款非常困难，因此资金链出现了断裂。” + ^4 I2 w% o& Y9 q$ V 6 ~1 `3 s, K* m( o1 v7 t4 f' g 在业主的不断维权下，盈嘉两烂尾项目所在地的南京江宁区、栖霞区政府已表态将托底。“按照原来区政府会议是定为先由政府垫资的，但是后续出现了些情况，除了最终收尾所需款项外，开发商还有之前遗留的费用未支付，如材料费、工人工资等。现在我们还在协调这个事情。”江宁开发区管委会林科长对记者表示。 - P# c% s6 h/ x1 y& A; B' X ' C3 k. r; o8 y “少量的烂尾项目，政府也许会接盘，但是如果烂尾项目多了，政府就顾不过来了。”一位业内人士称。 |" b0 N0 P$ d9 G " q' m% q8 M$ z6 `0 z/ G" ~ 房企倒闭潮愈演愈烈 * ^8 i; f+ @! k4 T8 y 9 w8 _% _, y* z6 j+ ?8 {8 R7 \8 X* C 今年以来，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，已有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。 & f y4 n: U- S. R2 v$ f8 v' _$ ~1 y% {
其中最引人关注的是宁波兴润置业“崩盘”风波。兴润置业因经营不善和高利贷导致资金链断裂，导致高达35亿元的债务违约。根据宁波奉化市金融办提供的数据，兴润置业总计35亿元债务中，涉及19家银行债务总额逾24亿元。0 j. m0 \3 n, r3 h) K* i& f
) d% ^5 a( m5 v' a 距离兴润置业破产还不足一个月，有媒体报道称，浙江又有一家房企倒下，海宁市立德房地产开发有限公司已经破产，由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上法庭。 & T9 |9 T' ^7 [6 J$ h# {" a5 g8 F2 J% i- ~! K8 U" k7 J$ W; L
“中小房企现在基本都靠借高利贷维持，有些本土的小房企甚至转行做金融放高利贷，我们老家邵东县已经跑路和坐牢的有六七个老板，我估计下半年还会有跑路的。”湖南一位不愿具名的开发商告诉记者。+ O: r, q8 p# k( l7 Q) Q P/ W
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中国房地产学会副会长陈国强表示，从2013年底开始，楼市进入下行通道，市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻，开发商对资金的需求几乎已经到了饥不择食的程度。“尤其是一些中小房企资金链承压，导致正在开发的项目发生烂尾的情况逐渐增多。” * r2 o# {) \4 [
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在这样的市场环境下，房地产信托、私募基金、民间借贷等融资方式，已变身为房企的“救命稻草”。 7 s) x! f: T8 M7 c. b 4 r" U2 |: J- b7 K$ a- G* y7 n “目前楼市成交的低迷并不是受调控政策的影响，而是因为市场调整，信托公司现在对房地产项目的投资都十分慎重。”中融信托业务经理曾先生对记者表示，“不是一线城市的项目我们都已经不做了。”' h( j0 a: l3 k. S4 {
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中国信托行业网站用益信托网的数据显示，今年一季度，中国房地产集合信托成立规模下跌至507亿元，环比去年第四季度的997亿元下降幅度高达49%。 4 s8 ]( b+ ~' V' T9 F5 H
8 c' `, L$ h% t3 i- B “据我们了解，现在有一些企业用的就是拆东墙补西墙的办法，通过借钱来还钱，而且这样的情况并不在少数。”曾先生说。" T% Y! n& h/ A7 O9 h
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除了信托之外，房地产基金和民间“高利贷”等企业短期付息债也在考验着开发商的偿付能力。, z) L1 T4 W/ ` h. d- ^& w- B, r
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上海易居房地产研究院综合研究部严跃进表示，目前房企的资产负债已处历史高位，因资金杠杆使用过度而积聚的风险正在不断加大，依靠财务杠杆来撬动资本收益只是权宜之计，从目前来看，去杠杆化将是大势所趋。! d1 h; M9 t7 m8 f9 p+ [
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“目前看来，2014年房企的融资渠道仍然非常窄，银行信贷、信托基金等方式会越收越紧。大型开发商还可以通过降价卖房来回笼资金，但对于中小房企而言，除了借高利贷，就只能卖项目、卖股权。”严跃进表示。- z: r" b( O5 K( h* X
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据统计，今年以来，北京产权交易所房地产挂牌项目达103宗，市值超过百亿元。北交所负责人单小山告诉记者，目前在政策调控未见松动，房企融资渠道收缩，资金链日趋紧张的市场环境下，股权转让、产权交易成为房企融资的无奈选择。 9 K) P; r1 `1 @3 N6 n) b# v