w3 M* y5 {4 B' h 销售人员:现在是这样做的,按原价来交,然后所谓的6折,4%是房款,是要质押的。这部分钱也是要交上来,银行质押,每年返还10% 6 d u' Y% j5 B2 A) s. g7 e, s* W- k9 u9 F- [7 t$ ?
这位销售人员告诉央视财经《经济半小时》记者,购房者与开发商签订购房合同时,合同约定房价为目前房价的六折,也就是5000元/平方米,包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。举个例子来说,如果购房者要买一套196.28平方米的房子,按照原价9688元/平方米的价格计算,总房款是1901561元,而按照折后5815.98元/平方米价格计算,购房者将可以节省840000元。3 }/ P3 m# `' g- u3 W
! ?5 n$ a. n8 Z6 H4 X- Z, G! Z 销售人员:全部都是这样大的户型,销售已经三年多了,剩余的房源不多,开发区这边没有必要在这那个什么了,他肯定还要去开发更多的项目进行投资的。但是他不是资金链断了,它只不过是想把这些房源清理出去,快速回笼资金,可以开发更多的项目。0 b3 s5 i: C" @0 I' g# F
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销售人员说,珠江道12号的开发商希望通过这样的打折方式可以尽快回笼资金。那么这种楼盘打折的情况在秦皇岛是不是很普遍呢?离开珠江道12号,记者赶到了万科假日风景。 / J: i! B* u1 |; z6 Z , A% D- w/ a+ W Z4 O5 @$ G/ [. e( S! @& P 秦皇岛市万科假日风景销售人员:除了顶层,其他的都可以参加这个。 6 y$ C. K0 G6 W, h. c) Z3 l# f0 ]6 N9 @ : } y0 L6 i H 记者:两万抵七万的活动? 1 M& K% D- n" N" a% R4 y 2 z3 [+ j5 u' o( L% l4 ], T7 g 秦皇岛市万科假日风景销售人员:对,两万顶七万的活动。1 j, V, n& `& d& @+ f! s, n
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记者:这个是优惠最大的?" [$ ?3 U6 g) P# Z# O
$ [3 b! l R+ }( a! O; T 秦皇岛市万科假日风景销售人员:对,其实这个比两万抵七万要合适。 4 n/ X. Y+ }: D! T3 { J" U- d " {. |2 s" h% M* x, @ 万科假日风景所说的两万抵七万,就是说不管房屋总价多少,都直接降五万给买房的人。一套价值100万的房子可以享受九五折。随后,记者又随机走访了八家楼盘销售中心,绝大多数的房屋销售都会有一定程度上的打折优惠,办法也是各有不同。! ?' t/ ?% N4 s. p I
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秦皇岛市浪淘沙1号销售人员:分三期,现在交总房款的40%,然后签合同再交40%,一下子20%是今年年底,12月31日之前交清,还有就是按揭贷款,八九折,首付30%,如果首付不到40%的话,也按照八七折走。0 u( p& k! q: x; B4 x. j: P
A& @& N" J6 k% G, Y 这是位于北戴河地区的浪淘沙1号楼盘,刚刚开始打地基,也已经开始打折预售了。那么,这个楼盘为什么会这么急于打折销售呢?这位销售人员道出了其中的原委。 $ L7 W$ i& R5 ]6 |- P" ]& `$ l7 o7 p, i% U3 l5 {( K
秦皇岛市浪淘沙1号销售人员:说白了,就是开发商回款。 9 `. _, w+ H( b: s J: q, Z( l8 S 4 s" N& t) J( ~% z( V q3 e 记者:什么意思? ) |- f% Q, ?- v( F1 U: l4 Y5 ~1 ]0 {- [
秦皇岛市浪淘沙1号销售人员:就是先回点钱。这个就是互利,也不可能一点都没有兜,就指着回款盖房。/ m3 Y; L9 m& K! @. d
" l: B* s1 e2 Y0 u% S 东戴河住房打折销售,别墅项目大量荒芜 4 p, Z& I, I6 l6 F Y! x4 Y2 W9 q: g6 X( b9 I! j% P3 Z/ i
秦皇岛被称作是北京的后花园。这个后花园虽然还没有出现开发商跑路,资金链断裂的情况,但房地产市场确实有些冷清。与秦皇岛毗邻的辽宁省东戴河有着类似的优美海景,同样这里也修建了许多楼盘,那么这里的房地产市场又如何呢?5 I: Y+ ]! m; ]& s
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东戴河大量空置别墅群 & h" Q% N# y' H7 S7 N" f( k* ]& h* E a5 V8 I
辽宁东戴河新区,其前身只是千百年来都没有什么变化的大片泥泞起伏的荒芜海滩。2008年2月,辽宁省绥中县在原有工业园区基础上规划成立了绥中滨海经济区,2012年1月初,正式更名为辽宁东戴河新区。六年前这里是一张白纸,没有东戴河名字,更没有这个地方,而六年之后,这片荒芜的海滩已经被大片的楼群所覆盖,那么,这些楼盘的销售情况如何呢?记者首先来到了一处叫做佳兆业东戴河的楼盘。9 m$ G1 H8 y! E/ j6 G
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佳兆业东戴河销售人员:现在在售的楼盘是养生度假岛,主要是秦汉养生文化为主,推动的是住宅产业。 ( |/ g0 F( c2 H/ F: T6 X- `/ x( N' w: H/ y
销售人员热情地向记者介绍着楼盘的情况。走进销售中心,记者看到,这个销售中心装修得可谓是富丽堂皇,服务员的介绍同样是高端大气,体育公园、欢乐水世界等高端项目应有尽有,那么这样高端得楼盘实际价格又会是多少呢?. N$ H' }7 p" e4 r
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佳兆业东戴河销售人员:咱现在折扣像五期(音)咱有七二折、九八折,然后还有一个九八折,七二、九八再九八,这三个折扣。7 ^" {8 y) B% e, Q
" J2 G6 p4 L( T% S 记者:七二折之后再给个九八折?那是多少折?那最后是几个折啊? 7 h4 D6 U! o7 l( m - E' H' M6 y+ g( g& W 佳兆业东戴河销售人员:就是把这三个折,三个折全乘一起。 3 H9 Y; [, C. a/ \' a7 v 3 z9 s! l& S1 I- C$ v" z2 O 记者粗粗算了一下,按照销售人员的介绍,这个楼盘的实际折扣是在6.9折,一套将近100平方米的房子按照7200元每平方米的均价计算,原价是104万元,折后是72万元,优惠的力度还是很大的,而且还是精装修的项目。: B/ Q/ w) N7 e6 W
9 S/ L7 p4 W4 C L# M 佳兆业东戴河销售人员:这个就是属于是客厅,然后加厨房在一起的,这边有一个卧室。然后这边有个次卧。% C' B+ \& t' _2 R- R
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精装房、打折、海景房,一系列的条件的确足够诱人。离开这里,记者又随机走访了四处销售中心,每家都有优惠促销活动,价格也是一个比一个低。* K- _& a7 a/ Y. m8 j5 ~3 q; e. m
8 _5 D: k4 m' k0 A, w. B! @ 佳兆业东戴河销售人员:如果是按九折算的话,相当于前面的房子价格这个。6 |, @: z7 A( ?9 D+ Y
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记者:40万差不多能买一套了?: K! p( B( w/ T/ V' e' Z, W& u! g6 ^. S
, x/ M. Y3 S9 X4 D 佳兆业东戴河销售人员40万左右吧,99的。2 _3 X2 p( i/ ]' Y/ x, P. ?# \
2 |: U' U% p: j2 `) b 如果感觉这些优惠条件的诱惑还不够的话,这里还能够解决落户和学籍的问题,在一处楼盘记者甚至见到当地教育局为楼盘出具的一份文件承诺,购房者的子女可以在绥中的任意一所小学、中学、高中学校办理入学学籍。 ' ^0 L. O( f$ n) t N0 C C! I$ ]% N. ]; y2 G- W3 `
东戴河御海龙湾销售人员:咱们现在辽宁的分数线不是低吗,您要是在咱们这块买房子的话,住的话,孩子分数线不也就随着低下来了吗?辽宁省分数线低,所以您如果住在咱们这里,您孩子上学,考学也是特别好考的。) t! X7 k/ h, p0 h6 Q6 B9 c& z( y
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据了解,这处名为御海龙湾的楼盘建筑面积达到180万平方米,这个数字就相当于2012年秦皇岛市全年的销售面积。而截至2012年末,东戴河新区一共有18个房地产项目开工建设,累计投资36.77亿元,开工面积504万平方米,已施工面积312.7万平方米,销售面积却只有27.7万平方米,销售压力不言而喻,而且记者在调查时也发现了一些在建项目已处于停工状态,工地上已经看不到工人的影子,在一处名叫合生天戴河的楼盘,记者甚至见到了一片荒芜的别墅。 D I' j' x" r+ Q" M
3 _! y" H( s1 L: g 东戴河合生天戴河销售人员:咱们现在的话,有一次性付款是两万抵十万一个折扣。) T* H4 v L- G% b
! V7 h6 E; K& j% [ 记者:两万抵十万。, E% ?% w4 p6 _
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东戴河合生天戴河销售人员:对,相当于省了八万块钱,在你的总房款里直接减了八万。因为我们这边也不卖,有人买也不会卖现在,因为咱们的开发商这边没我们卖这边的,如果想要的话,我们可以后期通知。 2 m# F8 E" }9 O- o' A5 z8 y' O# D% ]* a
这位销售人员告诉记者,整个项目是2008年开发的,现在只是销售一侧的别墅,而另外一侧300多套的别墅一套也没有卖出去。记者在现场没有见到一户入住的住户,到处都是荒草,有的地方刚刚打好地基就被荒废了,有的地方只是建了一半就停止了。 ; [7 U4 u$ D, ? + F8 |/ B. \) c. h/ K) C9 g$ ] k2 W 无论是秦皇岛还是东戴河,可以想像,如果楼盘持续卖不出去,资金就无法回笼,开发商的日子就会越来越难熬。 ; A* c; r: d1 m& C( C/ j) O% `1 B6 s/ k" {( C0 D: ~3 A3 S
网络惊现“秦皇岛或现鬼城隐忧”,秦皇岛楼市何去何从? 网络报道“秦皇岛或现鬼城” # Q7 U! ?% @3 ]5 x3 Q: l % H9 j* }7 `5 f 网络上的一篇报道--《楼市供需失衡 秦皇岛或现鬼城隐忧》,文章正是指出了一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米,现在只需5000元左右/平方米,价格直降40%。并由此得出,由于城市房屋存量过大,常住人口增长缓慢,崩盘的案例或将逐步增加,秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险的结论。一时间这一报道在地产界引发了巨大波澜,为了调查事情的真实情况,经过多方联系记者终于见到了珠江路12号的开发商张椿军。这也是他首次就打折事件公开面对媒体接受采访。+ \9 {& U \! c" s6 o c4 e, s: t5 Z
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秦皇岛市亿丰房地产开发有限公司董事长张椿军:当时说心里话我们真的没有想到有这么严重的一个后果,我们只是说什么,在大家都不温不火卖房的部分,我先卖一部分,把我的尾盘处理掉,把资金回来,仅仅就这么一个小的想法。没有想到有这么大的一个轰动的效应,当然这个轰动效应对我而言可能是个好事情。 0 p. i7 N* \1 m: U: h; a / Z7 r; Y! R$ T" z6 r+ ^1 ~ 一见到记者张椿军就迫不及待地告诉记者,他没有想到自己企业的尾盘促销活动,能够引发这么大的影响,自己也成为这次事件的暴风眼,不过,无论影响是好是坏,企业促销的目的却的确达到了。 ( F8 F2 A" ?" c6 A, S4 ]3 p; `& V6 ~" D: A3 T- ~
张椿军:起码来讲,我每天这种电话来访量,来客量,包括我的销售量现在我是非常好,在秦皇岛目前来讲可以算是拔得头筹吧。9 ]& Z2 t: m) M. o& N
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记者:促销以后直接就是三个月卖了105套。+ B; ?9 e% O3 o
0 V( u! Y+ j2 a 张椿军:对。: G M6 t0 l! u, z, U3 y, c0 U9 B
* R' E9 o) e# l3 V7 D 珠江道12号是2009年开发的,交通位置优越,在秦皇岛算一个高端的大盘,那么,究竟是什么原因使得张椿军进行打折促销呢?3 K) ]+ x$ Z5 u; j$ u
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张椿军:在2013年的上半年我们每个月套数就是一个月一天一套,我一个月大概在回款在四千万左右,平均。到了下半年的时候,尤其是在九、十月份,那时候我们基本一个月两三套。也就是这个样子$ q/ _# T$ i' p( K2 E; W
& W( M# f: {" s5 W 采访时,张椿军告诉记者,珠江道12号是2011年开始正式对外销售的,销售一直在他的计划中进行,比较平稳。但是,从2013第四季度开始,销售情况突然急转直下,一个月只能卖掉两三套房子。; |3 i4 J3 K u1 L( G! J7 O
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张椿军:我们卖到百分之八十几的时候我应该是全部收回了,至少包括我们所有的融资成本也好,一切的税收成本也好,我都收回了,对于我企业来讲,这笔资金没有什么压力,不是说我有资金链的问题,而是纯粹就是我剩余的利润,剩余的利润到底如何来促制它,是继续在这里让它沉淀还是我把它变成现金去再盈利?我说的,下一个就是说,一个是对融资,我们两个潜在的利益,一个融资的成本的算一个利益,再一个,对于我的企业来讲,我拿到这笔钱再去创收还有一个相对的收益。 : f9 P. z. l; @- H" o# o & X6 N9 }: b4 M+ W' u( v 张椿军原本的计划是想在2014年初就结束这个楼盘的销售,虽然开发成本早已经收回,不过销售情况的变化,使得他不得不考虑积压房源财务成本的核算,面对剩下的300套房子的销售时,张椿军感到了很大的压力,开始筹划着促销活动。0 h! I5 D2 w+ |
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张椿军:现在是这样,这七个亿如果这个房子在这,存量慢慢往外卖及需要一个漫长的,如果按照我们10月、11月份的这种销售,每月一两套的话,每个月几百万回款的话,去化的时间是过长,太长了。 / X6 N8 Y" |5 g& a( p / H; e* S8 ]: T 经过认真的思考,张椿军选择了一种特殊的6折优惠:珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款,简单的说就是一套房子总价100万元,购房人先交全款100万,以后每年给他返还10万元,连续返4年。 . n2 D9 Y+ c2 [3 b8 M $ u" O: H" o+ i/ \' W7 h+ a 张椿军:就是说我让他把他存到银行,我平均吃了4%的利息这就等于我六折以外额外的收入,又收入了4%。我那60%的资金我还能去做资本运作,同时我也可以做下一个项目的储备资金,它给我带来的利润,或者我觉得这样的话,我把它退还给业主我也没有太大的损失,也就是说去了这4%,我拿出6%,6%对我们资金成本来讲是非常低的了。 , {- x+ }; B* d6 {# G+ i4 s: {6 @5 e9 e/ r5 x4 U5 Z- ?9 j6 d! T! Q
张椿军坦言,在如今的金融政策大背景下,开发土地贷款的可能性非常小,作为一家房地产企业如果想发展,就必须要储备足够的资金来拿地,这次促销也的确为他带来了足够的资金储备。而当谈到时下秦皇岛其他楼市的销售情况时,张椿军同样表示压力很大。+ K$ y, ]& s6 N) d# b0 ?3 U; S
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张椿军:大家都想了很多的办法。除了我们这个办法以外,我们也了解到,其它的项目有一些存一万送几万,送八、九万,还有就是送一些精装,再有一些就是八五折、九折、明降,这些都有,大家都在想办法去化自己的库存或者是销量的、资金的回笼,所有的人都在想这些办法。几乎所有秦皇岛在建的楼盘都在想办法回笼资金。 . u& C. H% f5 f& _7 \+ Z7 c# x7 Q5 K: k J4 p- |
秦皇岛广顺房地产开发有限公司董事长郎晓光:现在销售的不是特别理想,实事求是的讲,特别是去年跟今年最近大家,这产品很不错,也很认可,也是很,因为地理位置和周边的环境、条件,因为沿海,离海最近的,也是酒店式公寓的,但是目前大的形势和百姓观望的状况形势,对于销售这块还是不太理想。看见很多,真的下手的人和掏钱的人还在观望。* B& H) Q6 I1 O) w Y8 @: }
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记者:你现在实际销售了多少?7 y# r X: o3 P, X6 S" M
/ s! j5 S+ I b# c. f 发布会的主要发言人陆长明首先表示,秦皇岛的房地产市场依然处于健康理性的正常轨道,诸如“楼市崩盘”和“成为鬼城”的说法都是伪命题。 9 Z" N1 m8 W) j! s8 K 5 b G" q* ?. f' C1 d+ W( Y 陆长明:秦皇岛的房地产库存截止到今年2月底,它的数量为120.8万平方米,120.8万平方米。2013年我们全市累计销售商品房302万平方米。全市,平均每个月的销售面积是23.1万平方米,那么用总的库存量120.8万平方米除以月均销量收23.1万平方米,现在秦皇岛的承销比应该是5.2,* G9 @2 j/ Q! Y
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陆长明认为,秦皇岛楼市的存销比在5到6之间,说明秦皇岛的住宅存销相对平衡,市场形态还是良性的。那么,作为房地产行业的主要领导,他内心对于秦皇岛的房地产行业到底是如何认识的呢?新闻发布会后记者专门采访了陆长明。& x% N& l P9 L