标题: 秦皇岛眼看变鬼城 楼盘价格直降4成 [打印本页] 作者: montreal 时间: 2014-3-22 14:57 标题: 秦皇岛眼看变鬼城 楼盘价格直降4成 国经营报$ u6 G& A2 M( I# z% A: y, t
1 K. R" S& B3 V: m4 J8 E 继杭州德信楼盘房价每平方米直降3000元引发全国关注后,华北重镇河北秦皇岛也开始出现楼市降价风暴。 , X7 Y- v, l7 ^+ P4 n 7 f- [6 s- z. n 近日,《中国经营报》记者在秦皇岛调查发现,一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米,现在只需5000元左右/平方米,价格直降40%。 3 g& W* g' e3 o5 V& U6 b5 E
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对此,不少业内专家指出,秦皇岛多个楼盘做出大幅降价的原因之一,是秦皇岛楼市供需结构的失衡。有关数据显示,秦皇岛楼市存销比为12,大大超过6~9的合理水平。 1 _. ~/ W S7 Y: h+ k o, _- ? + u2 N ?2 i: j0 { 然而,对秦皇岛而言,楼市降价并不是最严重的事情,令市场感到“恐慌”的是,由于开发商过度开发,城市房屋存量过大,常住人口增长缓慢,崩盘的案例或将逐步增加,秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险。 # ?8 ~9 a- g# N! N& F . }$ N. ]3 k6 B0 }4 @" Z. m& w 变相降价40% 6 C3 @7 ?! a/ w7 n/ L 3 |8 P9 s' l( F 购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。 : N* |0 ~/ `, o5 J) P 8 O- u: e: |6 g2 d" D9 i, r }' [. _4 a 3月19日,记者来到了位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”。在偌大的售楼中心,零星的购房者和为数不多的销售人员,让这里显得格外冷清。 ) H. s2 Q; u( \# O3 ~3 T 1 ]! M* b2 T" Z “我们现在所售房源打六折,总共有100套房左右,现在就只剩60~70套了,最小面积为168平方米,但为数不多,其他均为大户型现房销售,原市场价在8000~9500元/平方米。”现场销售人员告诉记者。 8 G8 y8 ?6 O! D. v; [# F 4 ~' D, ^. Z$ \& P. d) X- ? 据该销售人员表示,购房时,购房者将与开发商签订购房合同,合同约定房价为目前房价的六折,也就是约为5000元/平方米,其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。 : E4 l! U2 j4 P5 [4 c: ?$ c S `4 P
举个例子来说,如果购房者要买一套196.28平方米的房子,按照原价9688元/平方米的价格计算,总房款是1901561元,而按照折后5815.98元/平方米价格计算,购房者将可以节省840000元。 1 e. a6 a8 s4 p7 \, J* y) S8 B! q" _
但这840000元并不是购房者无需支付的。“如果要想享受六折优惠,你就得把这840000元先借给开发商,开发商将在后续的4年之内将这840000元返还给购房者。”销售人员直言道。 9 P" i$ m) H2 @5 ~# P
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也就是说,“珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款。比如这套房子总价100万元,购房人先交全款,以后每年给他返还10万元,连续返4年。 9 c8 X' V' i, C: m* z6 S& h- g" X/ R, ?
对此,有业内人士表示,这显然是开发商的资金有问题了,还有近百套房源就开始进行六折促销,这一项目的销售问题十分严重。“按照通俗理解,这确实相当于六折销售,不过这里面还有4年的返还期,从侧面能看出开发商资金压力确实非常大。” # }3 E! o0 S7 m 1 a3 v) S& D4 A1 ^; Y 据记者了解,“珠江道12号”的销售周期漫长,从2010年销售至今,已经历时4个年头。而漫长的销售周期主要是与其开发的大户型有关。 - @7 G& S$ J3 N \8 C5 T/ {* }" v
但在户型与市场需求不匹配之外,秦皇岛房地产的刚需也在逐年下降。根据秦皇岛统计局2012年固定资产投资数据显示,2012年全年房屋施工面积高达22397013平方米,累计比2011年同期增长23.7%,但实际商品房销售面积仅为2764488平方米,累计比2011年同期下降17.5%。 . F3 F, G4 w) p! ^6 M, R- k% {( q # u$ f3 r4 S1 O N 据记者调查,类似“珠江道12号”的销售困境并不是个案。据记者调查了解,在秦皇岛大打折扣的楼盘还有很多,而且准现房销售已经成为秦皇岛典型现象。 + |# _# c: L- O/ D& q 2 C, N+ w; m6 m' Y" x! n# Q$ R 据媒体报道,去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米,但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元,更享受首付6万”的广告。 + s7 {! [( E2 \% O% v / f1 C9 [% c6 }1 N2 B: l 而将于今年9月底交房的中铁秦皇半岛项目一期,对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房,但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠,均价6500元/平方米。 / h( w9 i1 A* B$ t
8 V! l- ^" h F/ i3 M 除此以外,“买房送车位”,“买两间送一间”等优惠更是不在少数。秦皇岛一位房地产专家告诉记者,秦皇岛新房的价格普遍在8000~9000元每平方米,但今年年初出现了很大一批5000多元每平方米的房源,房地产开发商都在想尽办法回收资金。 ~5 t9 e5 W. |! G$ U# B2 f: |0 X
9 X* x' Z5 a: T) a/ _1 g% E 据记者了解,“珠江道12号”隶属天洋控股旗下秦皇岛天洋房地产开发有限公司开发,2009年以来,天洋包括住宅地产、商业地产、旅游地产等房地产开发在广阔的区域中扩张,在各地的地产项目总计616万平方米已经开盘或正在建设,其中仅秦皇岛当地项目就有三个,分别为秦皇岛10万平方米“天洋银泉”高档住宅区项目,秦皇岛23万平方米“天洋·珠江道12号”水景豪宅项目、秦皇岛17万平方米“万树香堤”高品质住宅区项目。 ! b% j9 K# h1 K# E2 B5 D
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对此,“珠江道12号”的销售人员也坦言,对于秦皇岛天洋房地产开发有限公司来说,该赚的利润也早已赚到,现在就是回收资金,因为还有几个别的项目在进行,现金流对于开发商来说很重要。 1 I( ` G# W0 T4 C% }' E7 B. G V* o* S& }4 `; _
经济学家吴东华对记者表示,由于近日银行信贷持续收紧,令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻,资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金,但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。 3 Q/ P6 p) p$ y3 z- X. U
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库存危机 & U U+ V* N" X% ^5 N 0 O# T1 o$ S# d+ a 存销比,是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值,处于6到9之间被认为是比较合理的水平。 * g+ b/ U8 @( E$ x
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“有的开发商已经开发不起了。”一直关注地产开发商的金融业某机构张淼向记者表达了自己的看法,这几年很多房地产开发商的库存量很大,第一期、第二期的房子都卖不出去,房子全部质押在开发商自己手中,现金很难流转。 % k! j7 |. P. ^2 x' Q* m [7 | , U/ }5 b; o1 U$ A) y' S 然而,高量的库存并没能抵挡房地产继续开发的脚步。根据搜狐焦点网提供的数据显示,秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米,其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量283.43万平方米;而去年的整体供应量就高达570.53万平方米。 ) a2 m- j+ D- T% h
5 s0 i$ @" z0 n I8 b6 x 由此,我们不难发现,2014年又将增加260多万平方米的库存。“对于秦皇岛来说,去年供应量过大,已经出现大批项目完不成销售任务的现象,导致这两年的房子价格平均每平方米仅在7000~8000元的价格,尽管价格不高,但是房子依旧很难出手。”不少本地业内人士表示。 6 ?% W* u9 ^* t f, f. k, t$ Q
! w4 [8 V. g! q2 i- j 据本报记者了解,近年来秦皇岛的库存量、空置率一直都很高,销售周期也普遍较长。“就拿‘珠江道12号’来说,该公司在2009年、2010年就进行开发,2010年开始销售。”熟悉当地项目的一位业内人士告诉记者,时至今日,都4年过去了,房子还没有全部销售完。 : \9 t. a; o" L9 V3 b8 G. W
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“由于秦皇岛近两年大力发展旅游地产,很多楼盘都是外地人购买,就‘珠江道12号’来说,一半的客户都是外地京津地区的人来买。”上述销售人员说道。 4 t4 r0 M$ p8 B1 O. i& T# ^2 V# ~' z
/ g) L: w$ G9 ^, r; G; a4 `9 V 与此同时,据媒体报道,当地另一个房地产项目“森林逸城”中,北京客户占到六成以上,冬天入住率估计不到五成。 - h8 @) q0 g0 Z1 c% Y0 M8 ?2 q+ o2 t: Q
形成这样的特色,与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。 8 p% ?% q! V! B$ b0 Y: ]
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据了解,2009年,秦皇岛启动“旅游立市”战略,要求5至10年时间,把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后,秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。数据显示,当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗,面积469.8249公顷,土地出让金108.88亿元,平均单价为2317元。这些土地集中在2012年、2013年入市。 - i" n6 Q( M0 y9 T ; M9 a8 f( f/ }, B% z$ X w 据相关数据显示,截至2012年年底,仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米,而当年的消化量仅为156万平方米,北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套,面积14.5万平方米。 Z# a4 j7 f8 @; |2 Z
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库存压力巨大,开发商不得不降价跑量。根据新浪乐居对2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计,秦皇岛在售楼盘均价约为7984元/平方米,其中112个普通住宅均价约为6469元/平方米,27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米,商业楼盘项目2个,均价为16750元/平方米。据业内人士统计,2014年2月份,秦皇岛超过九成项目均没有涨价。 " d% m/ f8 g4 |, [! w7 P " @" g& q! I* @+ v' J 对此,中原地产首席分析师张大伟表示,秦皇岛是典型的三四线城市,库存压力大,新区积压,价格将面临调整。 2 a, F3 y3 C* D6 r( g: m& Z