www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网 蒙城华人网 蒙特利尔留学生论坛 蒙特利尔中文网 蒙城中文网
标题:
广东惠州已成"鬼城" 政府仍在继续卖地(组图)
[打印本页]
作者:
montreal
时间:
2014-3-22 14:23
标题:
广东惠州已成"鬼城" 政府仍在继续卖地(组图)
2013年12月19日，惠州，大亚湾运输建筑材料的卡车，一辆接一辆进入新开辟的工地
7 y+ g7 B! S& y, X$ z3 z
, l$ w. ^3 f5 h0 h, p0 j' a( e
" Z) U B) y' T% a6 L+ ^
* p; b3 U4 {/ ^4 Q6 Q
2013年12月19日，惠州，大亚湾运输建筑材料的卡车，一辆接一辆进入新开辟的工地。
: C% Y+ C$ F, o" i& B7 a9 p9 a2 ?9 I3 ^
. U2 @, x! V @5 d; W' \
( g$ D% a1 s# B4 Y+ A9 q+ o
; @7 k% ]+ E t& [ P: l1 h
2013年12月19日，惠州，马路空荡，无居民行走。
: x! l" L6 e6 D% |7 E) m6 U
3 w- g! y0 |1 B- c0 P( O
1 `. |9 X E& l6 ?0 f$ ^+ @
4 W4 E1 ^9 }, A# t: P
2013年12月19日，惠州，大亚湾房产中介疯狂竞争，几十人大亚湾大道上发房产画册。
* S, u4 V& `" D
) ~3 `2 { I* ?6 ~7 s6 h
7 Z9 r5 }. e* C7 i
; A9 V, L5 @. `; C
2013年12月14日，惠州，大亚湾清华园售楼处关门，几近烂尾。在大亚湾烂尾楼盘还有许多。
" `$ n7 \" b' Q+ W5 {4 e( v, g& z
. D) y& j2 _' n/ p9 D0 G
' N; e8 i& |+ a; N% U
- ~( ]* H6 {# N0 D
2013年12月14日，惠州，停车场无人空荡，没有任何私家车。
- q; a; I2 _# k- _6 u" Z% b8 R
$ h' J, J6 V3 Q# w! }. U( q* ?
" l# W$ Q2 y8 y
. i1 _1 P) B9 y4 G5 ^
2013年12月19日，惠州，建筑工人在施工现场。
' _. o7 P0 k: Z
! i9 d: Z1 X5 K4 t
7 u: e7 ^5 x9 I ~# C7 e ?" O8 \
$ E8 D6 ~9 k% S
2013年12月19日，惠州，大亚湾一楼盘打出1999元/平方米的广告。
! r3 `7 u7 E/ C6 a. N
" c0 L" @9 u! |) q
, k1 {, q; a$ \* U
: K e# ~. M0 Z- p
2013年12月14日，惠州，看房者源源不断进入，象征性的看房后，吃完开发商的午餐就离开，如同半日游。以后再无音讯。
8 r8 _5 @4 i2 q
' P- X% A- f! t) W$ M7 w
& x, a+ q6 ~6 p3 r% f# Z
# R5 G9 q( K! i ~2 a( B1 N
2013年12月14日，惠州，2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。
9 b5 @1 i$ s8 N+ h8 p/ D6 G1 d
: V1 y/ p" f# f( K& n, V
* s3 B( P) u; ]( v. U0 s
# D% }! X$ _8 Z. m# A B& V
2013年12月14日，惠州，2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。
. ]3 W, h- F. ?+ o2 k# B1 A
8 I* [; V5 n" S' W7 a
1 N: r- r" J. [- T3 L
6 E/ y3 q1 F0 }. e2 {2 l
2013年12月14日，惠州，别墅区空空荡荡，还没人居住。
0 z, n( K; Q$ j/ p) \
0 u q" a: B$ e1 d8 y5 Y% X
N$ P- u+ b" g3 R) t
% ~5 W1 q# P; ]0 c4 F
2013年12月19日，惠州，大亚湾石化厂区污染严重，是导致房价无法上升原因之一。
: z1 c7 ]' h ]' t# g% D- k, i
6 g. j; j& T/ \8 z# J/ r
惠州“鬼城”探营 房地产和产业发展失序
, z4 A. ]+ ~1 ]! G
3 D. Z- v6 {$ y
在深圳，每天总能遇到路边发楼盘信息传单的人，而很多人接过后直接就扔进垃圾桶，因为不用看，也知道那是惠州的房子。
$ p3 v" H+ t8 R0 Z. T5 W
9 ?- S! X" {0 e9 f. M. ~
毗邻深圳和东莞的惠州，尽管身处珠三角核心城市群中，但却是投资者公认的“鬼城”。街道上稀疏的人流，四处空置的房屋，与这个卫星城市区位的匹配似乎相去甚远。
3 u% W3 N d! ]0 [' b# v
+ t! v! I6 ` M2 U) ?0 q
最新出台的新型城镇化方案试图打破这种“鬼城”格局，最终实现人的城镇化。然而，对于严重依赖房地产发展起来的城市，想要破局并非轻而易举。
, J: T, s7 H! F }. K; [: B
5 ^' I% A2 K: @! ^% J& u
“鬼城”由来
8 \- ^" z% c4 n1 W8 x
7 C5 Z, t/ X9 f8 T. T% r
离惠州惠阳汽车客运站只有几分钟距离的光耀城，体量达100万平米，根据中原地产的统计，深圳投资客占销售客户比例超过九成。从2008年到现在6年过去，一共6期的项目建设接近尾声，《华夏时报》记者现场看到，小区周围的商铺大多处于空置招租阶段。
/ m' q8 _" a5 G3 P
4 D0 N! D6 P1 \, w' m9 J9 r
据当地的和兴地产中介人员小钟介绍，目前光耀城入住率仅30%，深圳人过来居住的占比较少，让惠阳区乃至惠州都成了鬼城的代名词。
) f9 C) h! x2 k' L2 C
, o' Q m' {( |. }9 j, Y
惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市，属于珠三角区域卫星城概念，分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区，另有3个县。但由于生活配套的缺失，城市等级概念和落差的存在，在惠州置业的深圳人并不愿在此居住，导致“深圳的后花园”成了一个虚名。
6 }9 m7 i. l% C7 V$ _6 s7 T* {; N
) T( V- c2 l; k$ y D: [
“除了惠城区项目可以考虑外，其他区域项目融资谈都不用谈。”深圳市一房地产私募基金投资经理告诉本报记者，目前除惠城区作为整个惠州市市中心配套较为完善，经济比较健康外，其余区县的经济都很畸形，以房地产一产独大，供给严重过剩，未来风险很大，目前基金信托等融资已经全面退出这类城市。
! E' J: Q9 v, ]- r+ ?/ z* W5 z
: o7 B- A/ t* I. @. a: ]
由于资金集体看空惠州，使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境，光耀地产是代表之一。而有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主，甚至出现烂尾。
* h% H# k" H/ E. Z5 v
$ y9 P! L- z7 |; Z
走在惠阳的老中心片区，老式建筑已经掩埋在新建筑的夹缝下，而新城区更是由各个楼盘以棋牌式展开而成。这几年，惠阳上百个楼盘的销售对象都对准了深圳人，七成以上的项目是深圳人购买的，有的甚至超过九成。
4 \( ]5 W8 Z* Z. G S
# j. X; t! r6 X* B+ T
自深圳出台限购令之后，深圳人在惠州买房投资兼自住的比例有所提升。由于两地房价的落差，一些有首次置业需求的深圳80后，也开始往价格洼地区域流动，部分置业者主要购买别墅类产品，用于度假、养老和改善型居住。
% Y, ?* G* h8 m
H' J1 \5 o ?' n: Q$ k/ U
交通和区位优势是销售者们的利器，厦深铁路开通后，位于惠阳区的惠州南站至深圳坪山站，只需10分钟，而到深圳北站缩短至半个小时，16.5元的票价也不贵。
" F1 ?; K6 j b% T. C7 @/ v0 z# {. f
# f) b" X- x, c" o& `0 N. q& Q
然而，城市交通的逐步贯通，并未让深圳人往返于两地之间，“一小时生活圈”、“深莞惠”一体化的概念提出来至少已有5年以上，实际进展并不大。
^; r/ r* R( `: O0 Y- A
. O7 B. q! U5 u4 K
因此尽管目前在惠州置业亏多赚少，但仍有前仆后继者。2013年惠州新增供应量突破1200万平方米，全年一手房住宅成交1079.76万平方米，超过10 万套，成交金额622亿元，创出历史峰值。其中，惠阳完成商品房销售面积165.17万平方米，同比增长45.9%；商品房销售额100.35亿元，增长 60.2%。
4 u- ]5 F3 K' \" o) \
# \, e( \# Y* t8 z4 a5 q
“毗邻惠阳的深圳龙岗房价比惠阳贵3倍，等现在的80后成家有了孩子需要上学，自然会住过来，现在配套不完善，生活还不方便，有的人买了房暂时买不起车，等经济条件变好，买车后住到惠州也方便，但这都需要时间。”小钟说。
4 f( f+ }6 T, u' | K2 R9 i
- e% R$ d! _4 Q& v
模式之困
1 c. n/ Q7 g. Z: X
* p# K5 d2 {' u$ r0 y4 w! p# o. I5 M
作为连接东莞和深圳的后方城市，惠州有着承接产业转移的先天区位优势。
. d1 M: P6 e% ~# L9 d. z4 Y
+ m2 v+ C$ {+ l4 ]5 k5 r
惠阳外商投资服务中心主任许伟浩告诉记者，2010年以前，招商引资主要来自港澳台，而这之后，超过百分之七八十是由深圳、东莞转移过来的产业。由于两市人工和厂租成本大涨，而惠州低廉的土地价格成了最大的吸引力，这几年外商投资的比重年增长都有百分之十几。
6 b; b5 Y& w+ [' ~1 Y$ c
' J1 `9 ]) t) q9 a2 P( V
不过落户这里的大多为制造业，工厂工人消费水平较低。产业转移到各镇区之后，也并未带来相应的消费需求。惠阳陷入的困境是，房地产带动的城市发展和产业的引进，并未有效结合起来，这也是鬼城出现的根源。
( v4 X( c$ \. g9 k; H2 N
# L. t5 ~% x# ^& w$ e# b1 v% o
按照惠阳的设想，辖区淡水、秋长2个街道和1个经济开发区，将成为惠阳市中心区域，以现代服务业、物流、电子信息、汽车等高端产业为主，而其他6个镇区以工业和农业为主。
E/ `2 `# ` D. b
- @* }( [& B9 a9 \1 F I
“中心区的土地主要以商住用地为主，为集中居住区，镇区以工业用地为主。”惠阳市国土局有关人士介绍，房地产对于惠阳而言确实举足轻重，政府每年只管卖地，只要有开发商愿意买，政府不会考虑人口和产业的问题，“市场行情好就多卖，市场不好就少卖，今年计划出让的土地会比去年少。”
1 ^% O/ i# @& w1 B- Z5 j
" w9 V9 j: K* U6 [9 @/ i
与多数鬼城一样，房地产已成为惠阳最重要的支柱产业。2013年惠阳市GDP总值为290.4亿元，增长14.5%，固定资产投资总额达210.1亿元，增长 25.7%，而房地产开发投资为83.4亿元，占固定资产投资比重约40%，对整体投资增长贡献率由上年的33.9%提升到50.1%。
$ e' H+ O) ?7 V$ R5 ]1 w2 s' W
; D+ F' v. p$ n: K: ^+ ^+ l
目前在惠阳区大体量的楼盘随处可见，如中信新城460万平方米、星河丹堤220万平方米等。而惠阳市统计局向本报记者提供的数据显示，2013年常住人口只有58.75万人，其中，城镇人口为43.89万、农村人口为14.86万人，城镇化率为74.7%。从2009年后的5年内，常住人口只增长了3.6万人。
) ^1 N8 J. j% Q) t
; j3 D J: k# x* @3 R; o
整个惠州常住人口也只有470万。由于对外来人口吸附能力弱，人口增长过慢，严重制约了本地市场的需求释放。
$ G; M7 Q" O- a% [' D& Y
7 u6 i5 v% f' z) F: a7 ^& I4 u
“政府也想引进占地少、产值高的高端产业和总部经济，但这不现实。”许伟浩说，惠州现在发展产业的最大优势就是成本低，靠深圳近，物流成本低，但外来人口少，很多工厂搬过来也面临招工难，还不如内地城市。
: y" K4 t% S: y: M1 y; c
2 V0 r% a# Y2 [
栖居在惠阳，工作在深圳，这是惠阳政府计划中最理想的算盘。但要想吸引人来住，前提条件必须是惠阳有着成熟的公共配套设施。记者走在惠阳的新城区，想要等到一辆出租车，可能需要很长时间。
l7 Z- h8 N$ F9 r& v( ~
6 ^# j* a. [5 {
问题是钱从哪来？2013年惠阳区公共财政预算收入27.91亿元，房地产所带来的税收比例亦不少。而全年基金预算收入完成16.1亿元，惠阳区财政局有关负责人直言，基金这一项主要是房地产做的贡献，但没有完成年初计划的19.5亿元。
' U+ e' D1 P# W: y
# @" L7 J" |! b6 X4 h
惠阳一政府内部人士直言，“是鬼城也得继续卖地，不然没钱怎么去建配套？等着工业发展太慢了，已经陷入了这个循环链条出不来。”
' c6 ?% t* {( t
5 h+ Z- Q4 G8 H" t5 w9 X7 u
深圳某证券公司负责代理销售地方债的投资人士告诉记者，由于地方财政收入和支出的比例已严重失衡，惠州已被他们列入黑名单。
: Q/ b* F3 D4 h! B+ L* r! g7 l
) v. S4 f) S; a6 B5 B0 B8 t E
“惠州和深圳东莞依然存在产业同质化的问题，没有划分好自己的功能定位，惠州只能给深圳做产业配套，但因为地方政府之间都有各自的利益，都需要考核经济总量，深圳也不能在短时间内全部抛弃低端和配套产业。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，行政考核制度不打破，惠州很难破局。
5 ~$ d+ K+ _3 z* y: e0 j% A1 I5 D* E
I- a( J- E* `* O
" |* K% o0 r" z1 g4 n; e
# u$ j; u; x7 O5 U
欢迎光临 www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网 蒙城华人网 蒙特利尔留学生论坛 蒙特利尔中文网 蒙城中文网 (http://montrealchinese.com/)
Powered by Discuz! X3.2
" Z) U B) y' T% a6 L+ ^
' N; e8 i& |+ a; N% U
, k1 {, q; a$ \* U
