www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网 蒙城华人网 蒙特利尔留学生论坛 蒙特利尔中文网 蒙城中文网

标题: 广东惠州已成"鬼城" 政府仍在继续卖地(组图) [打印本页]

作者: montreal    时间: 2014-3-22 14:23
标题: 广东惠州已成"鬼城" 政府仍在继续卖地(组图)
2013年12月19日,惠州,大亚湾运输建筑材料的卡车,一辆接一辆进入新开辟的工地
' Q( Z) e% R3 g. R; D, T: N
& _. r  `1 o; H8 ?& b: p  ]+ t
4 {) p1 }, ]5 d# [. T
2013年12月19日,惠州,大亚湾运输建筑材料的卡车,一辆接一辆进入新开辟的工地。; X" F) V* t4 I

0 q  T$ x4 Q* S( R0 w0 S
/ ~/ A2 h6 c0 Y4 B5 e( N5 r. G( B2 x
) d, Z- y6 r! A% v; ^3 T2 ?; P2013年12月19日,惠州,马路空荡,无居民行走。& S( {$ {6 A( ^% Y

+ P9 Q- R- M+ y! F( j
0 v* Z$ O; o/ W" Q' U7 k" r7 i% z: q. o9 _
2013年12月19日,惠州,大亚湾房产中介疯狂竞争,几十人大亚湾大道上发房产画册。1 m4 Y1 W; G' K3 ~! E4 s: U
9 T( o" ]/ j/ g6 |" F
; u, J: m- o2 d4 s" S9 E

8 C! Y& {2 |- s2013年12月14日,惠州,大亚湾清华园售楼处关门,几近烂尾。在大亚湾烂尾楼盘还有许多。
( {- S" W& t* b# M$ Z2 f0 @# x8 o4 i# v. n3 `# S( `: o9 K
3 x. k7 a2 d( V5 r

5 Z3 q$ h3 o6 o2013年12月14日,惠州,停车场无人空荡,没有任何私家车。
/ M4 N; j" ^* {8 g3 h( j- q3 [9 ~7 r$ |9 i, e; D2 M
$ q4 X/ g6 @* \  X

- s* v: y0 d- D2 M$ `2013年12月19日,惠州,建筑工人在施工现场。; Q  v3 p% W$ q, b% H

. F5 p& S# ?8 o" V% S! v1 |1 |4 k2 w- r
; @' `: Q# G# B$ t+ A0 ^
2013年12月19日,惠州,大亚湾一楼盘打出1999元/平方米的广告。
  G0 F* ~7 |6 R8 C+ {6 ?: c) Q
" G# y8 ?7 v) K! r* x# q3 S( P+ ]9 u. H

) }% N$ h9 r* b& z2013年12月14日,惠州,看房者源源不断进入,象征性的看房后,吃完开发商的午餐就离开,如同半日游。以后再无音讯。
4 K! {& L1 b, Q2 B
( K* F' N$ M* W$ M# d0 Y7 p0 U# f7 S4 u9 Y$ Z9 w% x9 Z4 b
7 @; c0 J5 Q8 H( M' [
2013年12月14日,惠州,2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。0 W- A+ b4 u0 _+ [0 K5 h1 x4 s
- j; F$ p8 k. s2 x7 r* r, K

& K4 }% n# A. w9 ]; a9 E
! F' Z' G6 W0 D- r- W2013年12月14日,惠州,2380多户的大亚湾大峡谷亮灯只有2户。# K# I; W- ~' z) }: k3 a- |
' ~- [) Q/ O7 J7 T

8 f+ B% `% M; N3 b% N4 x
# M3 X, p9 @" j9 M9 c: w8 b2013年12月14日,惠州,别墅区空空荡荡,还没人居住。" }) |! V4 _6 x) v
/ ^( D; p$ M+ q; K; }4 R

' @& j" |" B/ q% [) G, ~
% n& v) j1 e# A2013年12月19日,惠州,大亚湾石化厂区污染严重,是导致房价无法上升原因之一。0 q# t7 c' e( o3 V
4 T$ X; A" [4 Y  J; p
惠州“鬼城”探营 房地产和产业发展失序
* h+ Z& E$ Z, `0 O' |. x% ?2 @8 c: N  a4 p
在深圳,每天总能遇到路边发楼盘信息传单的人,而很多人接过后直接就扔进垃圾桶,因为不用看,也知道那是惠州的房子。
/ ]4 ^& C( c. A) b" Z" d, Y5 o8 H  A9 q7 P
毗邻深圳和东莞的惠州,尽管身处珠三角核心城市群中,但却是投资者公认的“鬼城”。街道上稀疏的人流,四处空置的房屋,与这个卫星城市区位的匹配似乎相去甚远。
' j& a+ d9 y( T& X8 V" G6 t
/ L8 Y' E) M3 x3 z最新出台的新型城镇化方案试图打破这种“鬼城”格局,最终实现人的城镇化。然而,对于严重依赖房地产发展起来的城市,想要破局并非轻而易举。
7 j8 C$ f# V2 I4 z) n. F9 `. ]# |: \
  “鬼城”由来
* `( e& a, r$ M  k6 |( Z& [% S# ^& M& n. r
离惠州惠阳汽车客运站只有几分钟距离的光耀城,体量达100万平米,根据中原地产的统计,深圳投资客占销售客户比例超过九成。从2008年到现在6年过去,一共6期的项目建设接近尾声,《华夏时报》记者现场看到,小区周围的商铺大多处于空置招租阶段。
: ]6 f/ T0 n* z8 U" Y0 z4 d" |4 l& Z- O+ k( k) A7 O9 y
据当地的和兴地产中介人员小钟介绍,目前光耀城入住率仅30%,深圳人过来居住的占比较少,让惠阳区乃至惠州都成了鬼城的代名词。, j% ~! F- C  B6 n# Q2 f
& n" w- e# {8 k" F
惠州是同时与深圳和东莞两城市接壤最近的城市,属于珠三角区域卫星城概念,分惠城和惠阳两个区以及大亚湾开发区,另有3个县。但由于生活配套的缺失,城市等级概念和落差的存在,在惠州置业的深圳人并不愿在此居住,导致“深圳的后花园”成了一个虚名。! }8 n( x& [) q% J' j" W: x
' M) A1 f# E; M  e: p$ m9 r5 w
“除了惠城区项目可以考虑外,其他区域项目融资谈都不用谈。”深圳市一房地产私募基金投资经理告诉本报记者,目前除惠城区作为整个惠州市市中心配套较为完善,经济比较健康外,其余区县的经济都很畸形,以房地产一产独大,供给严重过剩,未来风险很大,目前基金信托等融资已经全面退出这类城市。8 ]4 l6 u( h) G6 i* P, `
, F+ w8 \: L  S0 _7 h
由于资金集体看空惠州,使得项目都押宝在惠州的开发商陷入困境,光耀地产是代表之一。而有的项目一期二期中间因资金链断裂而易主,甚至出现烂尾。
1 J1 k. x* `$ P, _* v/ P1 c# o8 O1 u2 S2 Q9 Z
走在惠阳的老中心片区,老式建筑已经掩埋在新建筑的夹缝下,而新城区更是由各个楼盘以棋牌式展开而成。这几年,惠阳上百个楼盘的销售对象都对准了深圳人,七成以上的项目是深圳人购买的,有的甚至超过九成。
$ Z; a) z9 S( K. G; {# ~
; ^3 {/ o. N( N) A3 U% y7 b$ P# W自深圳出台限购令之后,深圳人在惠州买房投资兼自住的比例有所提升。由于两地房价的落差,一些有首次置业需求的深圳80后,也开始往价格洼地区域流动,部分置业者主要购买别墅类产品,用于度假、养老和改善型居住。  e* h$ ^. z, L3 b1 S5 q
$ K# N; E+ r; V" J" W& J+ U8 y
交通和区位优势是销售者们的利器,厦深铁路开通后,位于惠阳区的惠州南站至深圳坪山站,只需10分钟,而到深圳北站缩短至半个小时,16.5元的票价也不贵。
3 }  i+ A. V1 V% h+ S2 J1 Q' ~
4 V: P: s( z+ O( @( v, ~# c然而,城市交通的逐步贯通,并未让深圳人往返于两地之间,“一小时生活圈”、“深莞惠”一体化的概念提出来至少已有5年以上,实际进展并不大。
7 p9 |: A7 \2 A5 w7 @" x! B0 q0 o9 i/ b! ]  B! B. {7 {, w0 i0 k
因此尽管目前在惠州置业亏多赚少,但仍有前仆后继者。2013年惠州新增供应量突破1200万平方米,全年一手房住宅成交1079.76万平方米,超过10 万套,成交金额622亿元,创出历史峰值。其中,惠阳完成商品房销售面积165.17万平方米,同比增长45.9%;商品房销售额100.35亿元,增长 60.2%。* z  Q3 j; {/ x6 d3 w6 `$ d% a

' y; G8 k3 I$ k3 S8 y+ n; |% Z“毗邻惠阳的深圳龙岗房价比惠阳贵3倍,等现在的80后成家有了孩子需要上学,自然会住过来,现在配套不完善,生活还不方便,有的人买了房暂时买不起车,等经济条件变好,买车后住到惠州也方便,但这都需要时间。”小钟说。  T6 k: G* k2 f0 d4 t
0 m( y0 E. R' D5 V9 @  X: R! }+ k; n
  模式之困
/ h! h' v0 I3 M9 B
( r( Z; C) j: q1 J4 R( J' A作为连接东莞和深圳的后方城市,惠州有着承接产业转移的先天区位优势。
: l8 y; G+ c0 F3 C, F9 |# \5 v8 s
惠阳外商投资服务中心主任许伟浩告诉记者,2010年以前,招商引资主要来自港澳台,而这之后,超过百分之七八十是由深圳、东莞转移过来的产业。由于两市人工和厂租成本大涨,而惠州低廉的土地价格成了最大的吸引力,这几年外商投资的比重年增长都有百分之十几。
1 Z  E# T2 V2 @( M1 b- U, s! }9 v2 S% _
不过落户这里的大多为制造业,工厂工人消费水平较低。产业转移到各镇区之后,也并未带来相应的消费需求。惠阳陷入的困境是,房地产带动的城市发展和产业的引进,并未有效结合起来,这也是鬼城出现的根源。* E9 ~- K/ [8 A* W$ p3 I3 K/ b9 c+ _
2 u, m3 t4 g, l# K6 d9 g8 R7 K, [
按照惠阳的设想,辖区淡水、秋长2个街道和1个经济开发区,将成为惠阳市中心区域,以现代服务业、物流、电子信息、汽车等高端产业为主,而其他6个镇区以工业和农业为主。/ K, E1 [+ R( A2 A
* O- ?) f. F, C) ^
“中心区的土地主要以商住用地为主,为集中居住区,镇区以工业用地为主。”惠阳市国土局有关人士介绍,房地产对于惠阳而言确实举足轻重,政府每年只管卖地,只要有开发商愿意买,政府不会考虑人口和产业的问题,“市场行情好就多卖,市场不好就少卖,今年计划出让的土地会比去年少。”9 n. ~- t% A- k8 G! j( s0 W1 M$ n

2 `3 Q! o5 K, \1 k5 `' H1 d3 |+ Y与多数鬼城一样,房地产已成为惠阳最重要的支柱产业。2013年惠阳市GDP总值为290.4亿元,增长14.5%,固定资产投资总额达210.1亿元,增长 25.7%,而房地产开发投资为83.4亿元,占固定资产投资比重约40%,对整体投资增长贡献率由上年的33.9%提升到50.1%。% Z0 d2 [" t- W/ U5 |
6 _4 t8 `: L3 K) i4 G% _" B0 i' T
目前在惠阳区大体量的楼盘随处可见,如中信新城460万平方米、星河丹堤220万平方米等。而惠阳市统计局向本报记者提供的数据显示,2013年常住人口只有58.75万人,其中,城镇人口为43.89万、农村人口为14.86万人,城镇化率为74.7%。从2009年后的5年内,常住人口只增长了3.6万人。: {# @% p5 ]( F) p7 o4 c
1 x- O8 P) i% T4 ?6 `
整个惠州常住人口也只有470万。由于对外来人口吸附能力弱,人口增长过慢,严重制约了本地市场的需求释放。
% i$ Z# g1 g- _+ p6 l
' m4 t+ D0 d$ s“政府也想引进占地少、产值高的高端产业和总部经济,但这不现实。”许伟浩说,惠州现在发展产业的最大优势就是成本低,靠深圳近,物流成本低,但外来人口少,很多工厂搬过来也面临招工难,还不如内地城市。; F: @* A# O8 V" U2 I: w
, D/ K. s9 G4 t5 Q' A! B2 Y
栖居在惠阳,工作在深圳,这是惠阳政府计划中最理想的算盘。但要想吸引人来住,前提条件必须是惠阳有着成熟的公共配套设施。记者走在惠阳的新城区,想要等到一辆出租车,可能需要很长时间。
' H6 V* J( T6 x
# z& v; |% n8 r问题是钱从哪来?2013年惠阳区公共财政预算收入27.91亿元,房地产所带来的税收比例亦不少。而全年基金预算收入完成16.1亿元,惠阳区财政局有关负责人直言,基金这一项主要是房地产做的贡献,但没有完成年初计划的19.5亿元。1 B4 ]4 C. ?: O/ t8 @2 y! _
5 Y; Q' p2 I+ `! d, X8 j* `$ {
惠阳一政府内部人士直言,“是鬼城也得继续卖地,不然没钱怎么去建配套?等着工业发展太慢了,已经陷入了这个循环链条出不来。”
, D! o& r) w9 M9 C# B$ s2 S, ~
( b& T2 {3 n7 U& z$ L& ?深圳某证券公司负责代理销售地方债的投资人士告诉记者,由于地方财政收入和支出的比例已严重失衡,惠州已被他们列入黑名单。, x. D9 s; X# C9 L

' v! F6 B7 b# @3 D( ]“惠州和深圳东莞依然存在产业同质化的问题,没有划分好自己的功能定位,惠州只能给深圳做产业配套,但因为地方政府之间都有各自的利益,都需要考核经济总量,深圳也不能在短时间内全部抛弃低端和配套产业。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析,行政考核制度不打破,惠州很难破局。
  z: I/ n1 U4 T0 j4 f" C* n
/ _; P' _2 [! @: s* Z9 I; m" p; \+ a4 n- w& A& |
0 |! X9 n$ _/ A5 ?( S. R* ^9 b





欢迎光临 www.MontrealChinese.com蒙特利尔华人网 蒙城华人网 蒙特利尔留学生论坛 蒙特利尔中文网 蒙城中文网 (http://montrealchinese.com/) Powered by Discuz! X3.2